نویسنده: وکیل مینا نیسی – وکیل دادگستری
قراردادهای ملکی از مهمترین قراردادهای مالی هستند و کوچکترین ابهام در آنها میتواند باعث اختلافات جدی میان خریدار و فروشنده شود. خرید و فروش آپارتمان، زمین، ملک تجاری، پیشفروش، مشارکت در ساخت و حتی قراردادهای اجاره، همگی ممکن است با اختلافات حقوقی همراه شوند.
گاهی اختلاف با یک تأخیر ساده در انجام تعهد شروع میشود و در نهایت به فسخ قرارداد، مطالبه وجه، الزام به تنظیم سند یا مطالبه خسارت منتهی میشود.
چه زمانی قرارداد ملکی قابل فسخ است؟
فسخ قرارداد همیشه امکانپذیر نیست و باید مبنای قانونی یا قراردادی آن وجود داشته باشد.
برای مثال ممکن است در قرارداد برای یکی از طرفین حق فسخ پیشبینی شده باشد یا شرایط قانونی فسخ وجود داشته باشد.
بنابراین قبل از اعلام فسخ باید متن قرارداد و شرایط معامله به دقت بررسی شود.
اگر فروشنده سند را منتقل نکند
یکی از رایجترین اختلافات این است که خریدار تمام یا بخش عمده مبلغ معامله را پرداخت کرده، اما فروشنده از انتقال رسمی ملک خودداری میکند.
در این شرایط، بسته به وضعیت ملک و قرارداد، ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
اما پیش از اقدام باید وضعیت ثبتی ملک، مالک رسمی، وجود رهن یا بازداشت و سایر موانع انتقال بررسی شود.
اگر فروشنده ملک را تحویل ندهد
اگر طبق قرارداد، فروشنده موظف به تحویل ملک در زمان مشخصی باشد اما از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار میتواند حقوق قراردادی و قانونی خود را بررسی و پیگیری کند.
در این موارد، متن قرارداد و زمانبندی تعهدات اهمیت زیادی دارد.
مطالبه خسارت در قراردادهای ملکی
گاهی قرارداد برای تأخیر در تحویل، عدم حضور در دفترخانه یا انجام ندادن تعهدات، مبلغی را بهعنوان خسارت تعیین کرده است.
این مبلغ ممکن است تحت عنوان وجه التزام در قرارداد درج شده باشد.
با این حال، نحوه مطالبه آن به مفاد قرارداد و شرایط قانونی پرونده بستگی دارد.
اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکند
تعهدات فقط متوجه فروشنده نیست.
خریدار نیز ممکن است متعهد به پرداخت اقساط، حضور در دفترخانه یا انجام اقدامات مشخصی باشد.
بنابراین در اختلافات ملکی باید تعهدات هر دو طرف بررسی شود و نمیتوان صرفاً بر اساس ادعای یکی از طرفین درباره مسئولیت دیگری تصمیم گرفت.
قرارداد دستی؛ آیا اعتبار دارد؟
وجود یک قرارداد عادی به این معنا نیست که هیچ اثری ندارد؛ اما اعتبار و آثار حقوقی آن به شرایط قرارداد، موضوع معامله و وضعیت ملک بستگی دارد.
به همین دلیل، خرید ملک صرفاً بر اساس یک نوشته عادی بدون بررسی وضعیت ثبتی میتواند ریسک زیادی داشته باشد.
قبل از امضای قرارداد ملکی
پیش از امضا بهتر است موارد زیر بررسی شود:
- مالک واقعی ملک؛
- سند و وضعیت ثبتی؛
- وجود رهن یا بازداشت؛
- اختیار فروشنده؛
- بدهیهای ملک؛
- مشخصات دقیق ملک؛
- پارکینگ و انباری؛
- مبلغ و نحوه پرداخت؛
- زمان تحویل؛
- زمان تنظیم سند؛
- شرایط فسخ؛
- وجه التزام و خسارت.
یک قرارداد دقیق میتواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
اگر قرارداد ملکی دچار اختلاف شد چه کنیم؟
از امضای توافقهای جدید بدون بررسی حقوقی خودداری کنید و تمام مدارک را نگه دارید.
مبایعهنامه، سند، رسیدهای پرداخت، پیامها، اظهارنامهها و سایر مکاتبات میتوانند در تعیین حقوق طرفین اهمیت داشته باشند.
سپس باید مشخص شود که راهکار مناسب، الزام به انجام تعهد، مطالبه خسارت، فسخ، ابطال یا سایر دعاوی حقوقی است.
وکیل مینا نیسی؛ آماده بررسی دعاوی ملکی
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد پس از بررسی قرارداد و مدارک، دعاوی مربوط به معاملات و قراردادهای ملکی را بررسی و در صورت احراز شرایط قانونی، وکالت پرونده را بر عهده بگیرد.
اگر در خرید، فروش، پیشفروش، مشارکت در ساخت یا سایر معاملات ملکی با مشکل مواجه شدهاید، پیش از هر اقدام مهم، قرارداد و مستندات خود را بررسی حقوقی کنید.
مینا نیسی – وکیل دادگستری
بررسی و پیگیری دعاوی ملکی، قراردادها و اختلافات ناشی از معاملات املاک.
توجه: این مطلب برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین بررسی اختصاصی پرونده نیست؛ نتیجه هر دعوا به مفاد قرارداد، اسناد و شرایط خاص آن بستگی دارد.
