نویسنده: وکیل مینا نیسی – وکیل دادگستری
معاملات ملکی معمولاً با مبالغ قابل توجهی انجام میشوند و به همین دلیل، فسخ یک قرارداد ملکی میتواند آثار مالی و حقوقی بسیار مهمی برای خریدار و فروشنده داشته باشد.
گاهی پس از امضای مبایعهنامه، یکی از طرفین متوجه میشود که معامله مطابق انتظار او پیش نرفته است و قصد برهم زدن قرارداد را دارد. اما صرف پشیمانی از خرید یا فروش ملک، معمولاً به معنای وجود حق فسخ نیست.
فسخ قرارداد باید بر اساس قانون، مفاد قرارداد یا وجود یکی از شرایط قانونی فسخ بررسی شود.
فسخ قرارداد ملکی چیست؟
فسخ به معنای برهم زدن یکجانبه قرارداد در شرایطی است که قانون یا قرارداد چنین حقی را برای یکی از طرفین ایجاد کرده باشد.
این موضوع با اقاله تفاوت دارد.
در اقاله، طرفین با توافق یکدیگر قرارداد را برهم میزنند؛ اما فسخ میتواند با اراده یکی از طرفین و در صورت وجود حق قانونی یا قراردادی انجام شود.
آیا هر قرارداد ملکی قابل فسخ است؟
خیر.
اگر قرارداد بهطور صحیح منعقد شده باشد، اصل بر این است که طرفین باید به تعهدات خود پایبند باشند.
بنابراین شخص نمیتواند صرفاً به دلیل:
- پشیمانی؛
- تغییر قیمت ملک؛
- پیدا کردن خریدار بهتر؛
- یا کاهش ارزش معامله
قرارداد را یکطرفه برهم بزند؛ مگر اینکه شرایط قانونی یا قراردادی فسخ وجود داشته باشد.
مهمترین دلایل فسخ قرارداد ملکی
بسته به نوع قرارداد و شرایط معامله، موارد مختلفی ممکن است زمینه فسخ را ایجاد کنند.
از جمله:
وجود خیار شرط
ممکن است طرفین در قرارداد برای مدت مشخصی حق فسخ پیشبینی کرده باشند.
تخلف از شرط
اگر یکی از طرفین برخلاف شرط مهم قرارداد عمل کند، در شرایط قانونی ممکن است حق فسخ ایجاد شود.
وجود عیب
اگر مورد معامله دارای عیبی باشد که شرایط قانونی لازم برای اعمال حق فسخ را ایجاد کند، موضوع باید بررسی شود.
تدلیس
اگر یکی از طرفین با فریب و ارائه اطلاعات خلاف واقع طرف مقابل را به انجام معامله ترغیب کرده باشد، ممکن است موضوع تدلیس مطرح شود.
تخلف از وصف
اگر ملکی با وصف خاصی فروخته شده باشد و مشخص شود آن وصف وجود ندارد، بسته به شرایط ممکن است حق فسخ ایجاد شود.
فسخ به دلیل تخلف از قرارداد
فرض کنید فروشنده متعهد شده است در تاریخ مشخصی سند رسمی ملک را منتقل کند اما بدون دلیل قانونی از انجام تعهد خودداری کند.
در این حالت، بسته به مفاد قرارداد و شرایط قانونی، خریدار ممکن است حقوقی داشته باشد.
اما این موضوع لزوماً به معنای وجود فوری حق فسخ نیست.
ابتدا باید مشخص شود قرارداد برای چنین تخلفی چه ضمانت اجرایی تعیین کرده است.
فسخ به دلیل تدلیس در معامله ملک
تدلیس یکی از موضوعات مهم در معاملات ملکی است.
برای مثال اگر فروشنده درباره ویژگی اساسی ملک اطلاعات خلاف واقع ارائه کند و این موضوع در تصمیم خریدار برای معامله مؤثر باشد، ممکن است موضوع تدلیس قابل بررسی باشد.
اما صرف اختلاف در برداشت یا اشتباه ساده، لزوماً تدلیس محسوب نمیشود.
برای اثبات تدلیس باید شرایط قانونی آن بررسی شود.
فسخ به دلیل عیب ملک
گاهی پس از خرید، خریدار متوجه عیبی در ملک میشود که هنگام معامله از آن اطلاع نداشته است.
در این شرایط، باید مشخص شود:
- عیب چه زمانی وجود داشته؟
- آیا خریدار از آن اطلاع داشته؟
- آیا عیب در زمان معامله وجود داشته؟
- قرارداد درباره عیب چه گفته است؟
- آیا شرایط قانونی اعمال حق فسخ وجود دارد؟
در برخی موارد ممکن است به جای فسخ، حقوق مالی دیگری مطرح شود.
آیا افزایش قیمت ملک باعث فسخ معامله میشود؟
خیر.
اگر شخصی ملکی را بفروشد و چند ماه بعد قیمت ملک افزایش پیدا کند، صرف افزایش قیمت باعث ایجاد حق فسخ برای فروشنده نمیشود.
همین موضوع درباره خریدار نیز صادق است.
اگر قیمت ملک کاهش پیدا کند، خریدار نمیتواند صرفاً به دلیل کاهش قیمت، معامله را فسخ کند.
آیا پشیمانی از خرید ملک باعث فسخ میشود؟
یکی از باورهای اشتباه این است که خریدار میتواند تا چند روز پس از خرید ملک، بدون دلیل قرارداد را برهم بزند.
چنین قاعده عمومیای برای تمام معاملات ملکی وجود ندارد.
حق فسخ باید از قرارداد یا قانون ناشی شود.
تفاوت فسخ و ابطال معامله
این دو مفهوم نیز نباید با یکدیگر اشتباه شوند.
فسخ زمانی مطرح میشود که قرارداد صحیح بوده اما یکی از طرفین با داشتن حق قانونی یا قراردادی آن را برهم میزند.
اما ابطال معمولاً مربوط به وضعیتی است که معامله از ابتدا با ایراد قانونی مواجه بوده است.
انتخاب عنوان صحیح برای دعوا اهمیت زیادی دارد.
فسخ و اقاله چه تفاوتی دارند؟
اگر خریدار و فروشنده هر دو با برهم زدن معامله موافق باشند، موضوع میتواند در قالب اقاله بررسی شود.
اما اگر فقط یکی از طرفین قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشد، باید بررسی شود آیا حق فسخ برای او وجود دارد یا خیر.
آیا اعلام فسخ بهتنهایی کافی است؟
اعمال حق فسخ و نحوه اثبات آن باید با توجه به شرایط قرارداد و قانون بررسی شود.
در برخی موارد لازم است اراده فسخ به شکل قابل اثبات به طرف مقابل اعلام شود.
اگر طرف مقابل فسخ را نپذیرد، ممکن است اختلاف به مرجع قضایی کشیده شود.
بنابراین بهتر است پیش از اقدام، متن قرارداد و مبنای حق فسخ به دقت بررسی شود.
اگر فروشنده پول را پس ندهد چه میشود؟
اگر قرارداد بهصورت معتبر فسخ یا اقاله شده باشد و یکی از طرفین موظف به بازگرداندن وجه یا مال دریافتی باشد اما از انجام آن خودداری کند، بسته به شرایط میتوان حقوق مالی مربوط را پیگیری کرد.
اما ابتدا باید مشخص شود اصل فسخ یا اقاله از نظر حقوقی معتبر و قابل اثبات است.
مدارک لازم برای بررسی فسخ قرارداد ملکی
برای بررسی چنین پروندهای بهتر است مدارک زیر آماده باشد:
- مبایعهنامه؛
- الحاقیههای قرارداد؛
- رسیدهای پرداخت؛
- چکها؛
- پیامها و مکاتبات؛
- اظهارنامهها؛
- مدارک مربوط به ملک؛
- اسناد کارشناسی؛
- و سایر مستندات مرتبط.
متن دقیق قرارداد در پروندههای فسخ اهمیت بسیار زیادی دارد.
اشتباهات رایج در فسخ قرارداد ملکی
۱. فسخ صرفاً به دلیل پشیمانی
پشیمانی بهتنهایی حق فسخ ایجاد نمیکند.
۲. ارسال اظهارنامه بدون بررسی قرارداد
ممکن است شخص بدون داشتن حق قانونی، اقدام به اعلام فسخ کند.
۳. بیتوجهی به مهلتها
برخی حقوق فسخ ممکن است شرایط زمانی خاصی داشته باشند.
۴. اشتباه گرفتن فسخ و ابطال
این دو عنوان حقوقی یکسان نیستند.
۵. توافق شفاهی
در معاملات با ارزش بالا، اتکا به توافقات شفاهی میتواند اثبات حقوق طرفین را دشوار کند.
آیا فسخ معامله ملکی همیشه به بازگشت ملک و پول منجر میشود؟
در صورت تحقق صحیح فسخ، آثار حقوقی آن باید بر اساس نوع قرارداد و شرایط معامله بررسی شود.
ممکن است موضوعات دیگری مانند:
- استرداد ثمن؛
- استرداد ملک؛
- خسارت؛
- وجه التزام؛
- منافع ملک؛
نیز مطرح شود.
بنابراین پرونده فسخ ممکن است تنها به «برهم زدن معامله» محدود نشود.
وکیل مینا نیسی؛ آماده بررسی فسخ قراردادهای ملکی
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد قراردادهای ملکی و دعاوی مربوط به فسخ، ابطال و اختلافات ناشی از معاملات املاک را پس از بررسی اسناد و شرایط پرونده ارزیابی و در صورت احراز شرایط قانونی، وکالت پرونده را بر عهده بگیرد.
موضوعات قابل بررسی:
- فسخ قرارداد خرید و فروش ملک؛
- فسخ قرارداد پیشفروش؛
- فسخ قرارداد مشارکت در ساخت؛
- فسخ به دلیل تخلف از شرط؛
- فسخ به دلیل تدلیس یا عیب؛
- مطالبه ثمن؛
- استرداد ملک؛
- مطالبه خسارت؛
- ابطال معاملات ملکی؛
- و سایر دعاوی مرتبط با قراردادهای املاک.
مینا نیسی – وکیل دادگستری
بررسی و پیگیری دعاوی ملکی و اختلافات قراردادی.
جمعبندی
فسخ قرارداد ملکی تصمیمی مهم است که میتواند آثار مالی قابل توجهی داشته باشد. صرف پشیمانی یا تغییر قیمت ملک، بهتنهایی دلیل قانونی برای فسخ معامله نیست.
قبل از اعلام فسخ، باید متن قرارداد، شروط ضمن آن، زمان معامله، اقدامات طرفین و شرایط قانونی به دقت بررسی شود.
اگر در یک معامله ملکی با مشکل مواجه شدهاید، قبل از امضای توافق جدید یا اعلام فسخ، مدارک خود را برای بررسی حقوقی آماده کنید.
توجه حقوقی: این مقاله برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی اختصاصی نیست. وجود یا عدم وجود حق فسخ و آثار آن به متن قرارداد و شرایط خاص هر پرونده بستگی دارد.
