یکی از مهمترین موضوعاتی که پس از امضای مبایعهنامه باعث اختلاف میان خریدار و فروشنده میشود، فسخ قرارداد است.
بسیاری از افراد تصور میکنند هر زمان از معامله پشیمان شوند، میتوانند قرارداد را فسخ کنند؛ در حالی که صرف پشیمانی، اصولاً بهتنهایی حق فسخ ایجاد نمیکند.
۱. فسخ با پشیمانی یکی نیست
پس از انعقاد قرارداد، اصل بر پایبندی طرفین به تعهدات قراردادی است.
بنابراین اگر یکی از طرفین صرفاً بگوید «از معامله منصرف شدهام»، این موضوع بهتنهایی برای برهمزدن قرارداد کافی نیست.
۲. منشأ حق فسخ باید مشخص باشد
حق فسخ ممکن است بر اساس قانون یا بر اساس شرطی باشد که طرفین در قرارداد پیشبینی کردهاند.
بنابراین مشاور املاک باید قبل از درج عباراتی مانند «حق فسخ دارد»، دقیقاً مشخص کند این حق تحت چه شرایطی اعمال میشود.
۳. خیار شرط را دقیق بنویسید
اگر طرفین توافق کردهاند که یکی از آنها برای مدت مشخصی حق فسخ داشته باشد، مدت این حق باید روشن باشد.
عبارتهای مبهم مانند «فروشنده هر زمان بخواهد میتواند معامله را فسخ کند» میتواند زمینه اختلاف ایجاد کند.
۴. شرایط فسخ باید قابل اثبات باشد
اگر حق فسخ منوط به وقوع یک اتفاق است، آن اتفاق باید دقیقاً در قرارداد تعریف شود.
مثلاً اگر عدم پرداخت مبلغ مشخصی موجب ایجاد حق فسخ است، مبلغ، تاریخ سررسید و ضمانت اجرا باید روشن باشد.
۵. وجه التزام را با حق فسخ اشتباه نگیرید
وجه التزام ممکن است برای تخلف از تعهد تعیین شود، اما این موضوع الزاماً به معنای ایجاد حق فسخ نیست.
مشاور املاک باید آثار هر شرط را جداگانه در قرارداد مشخص کند.
۶. بعد از اختلاف، قرارداد را خودسرانه «فسخشده» اعلام نکنید
اگر درباره وجود حق فسخ اختلاف وجود داشته باشد، تشخیص نهایی موضوع میتواند نیازمند بررسی حقوقی و قضایی باشد.
مشاور املاک نباید بدون بررسی قرارداد، به یکی از طرفین تضمین دهد که «معامله قطعاً فسخ شده است».
۷. قرارداد خوب، اختلاف را پیشبینی میکند
بهترین مبایعهنامه قراردادی است که از ابتدا مشخص کند:
- چه تعهداتی بر عهده هر طرف است؛
- مهلت انجام تعهدات چه زمانی است؛
- تخلف چه ضمانت اجرایی دارد؛
- در چه شرایطی حق فسخ ایجاد میشود؛
- اعمال حق فسخ چگونه باید انجام شود.
نکته طلایی:
قبل از امضای قرارداد، درباره «شرایط خروج از قرارداد» به اندازه خود معامله دقت کنید.
ملک قولنامهای را چگونه معامله کنیم؟ نکات مهم برای مشاوران املاک
معامله ملک فاقد سند رسمی یکی از حساسترین معاملات بازار املاک است.
در چنین معاملاتی، مشاور املاک باید بیش از یک معامله معمولی دقت کند؛ زیرا باید زنجیره انتقال، مستندات مالکیت و امکان قانونی انتقال را بررسی کرد.
زنجیره مالکیت را بررسی کنید
اگر فروشنده سند رسمی به نام خود ندارد، باید مشخص شود ملک را از چه شخصی و بر اساس چه قراردادی به دست آورده است.
بهتر است اسناد انتقال قبلی نیز بررسی شوند.
فقط به گفته فروشنده اکتفا نکنید
عباراتی مانند:
«همه محل من را میشناسند.»
«این ملک سالهاست دست خانواده ماست.»
«سندش بهزودی میآید.»
جایگزین مدارک معتبر مالکیت نیستند.
وضعیت ثبتی را بررسی کنید
قبل از معامله باید مشخص شود ملک دارای چه وضعیت ثبتی است و آیا محدودیت یا مانعی برای انتقال وجود دارد یا خیر.
مشخصات ملک را دقیق درج کنید
آدرس، پلاک ثبتی در صورت وجود، مساحت، حدود اربعه و سایر مشخصات باید تا حد امکان با اسناد موجود مطابقت داشته باشد.
تعهد به اخذ سند رسمی
اگر فروشنده متعهد میشود در آینده برای ملک سند رسمی بگیرد، مهلت، تعهدات، ضمانت اجرا و مسئولیت هزینهها باید دقیقاً در قرارداد نوشته شود.
نکته مهم برای مشاور املاک
هرچه وضعیت مالکیت ملک مبهمتر باشد، ضرورت بررسی حقوقی بیشتر میشود.
قرارداد عادی نباید تبدیل به پوششی برای ابهام در مالکیت شود.
پیشفروش آپارتمان؛ ۱۰ نکته حقوقی برای مشاوران املاک
پیشفروش آپارتمان با فروش یک واحد آماده تفاوت اساسی دارد.
در پیشفروش، خریدار در واقع نسبت به ملکی تعهد میگیرد که ممکن است هنوز تکمیل نشده باشد؛ بنابراین کوچکترین ابهام در قرارداد میتواند در آینده به اختلاف منجر شود.
۱. مشخصات دقیق واحد باید درج شود
شماره واحد، طبقه، مساحت، پارکینگ، انباری و سایر مشخصات باید تا حد امکان دقیق باشند.
۲. وضعیت زمین و مالکیت آن اهمیت دارد
باید مشخص باشد فروشنده یا سازنده بر چه اساسی نسبت به زمین و پروژه حق ایجاد تعهد دارد.
۳. زمان تحویل را دقیق تعیین کنید
«تحویل در سال آینده» کافی نیست.
تاریخ یا سازوکار تعیین تاریخ تحویل باید روشن باشد.
۴. شرایط پرداخت مرحلهای باشد
مبالغ پرداختی بهتر است با مراحل پیشرفت پروژه هماهنگ شوند.
۵. خسارت تأخیر را پیشبینی کنید
برای تأخیر در تحویل یا انجام تعهدات، ضمانت اجرای روشن در قرارداد اهمیت زیادی دارد.
۶. مشخصات فنی ساختمان را بنویسید
نوع مصالح، تجهیزات، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر امکانات مهم نباید صرفاً شفاهی توافق شوند.
۷. وضعیت پارکینگ و انباری را مشخص کنید
یکی از اختلافات رایج، اختلاف درباره محل یا تعداد پارکینگ و انباری است.
۸. هزینههای انتقال و تکمیل پروژه مشخص شود
باید مشخص باشد هر هزینه بر عهده کدام طرف است.
۹. شرایط تغییر مساحت را تعیین کنید
در پروژههای در حال ساخت، ممکن است مساحت نهایی با مساحت اولیه متفاوت باشد.
تکلیف این اختلاف باید از ابتدا مشخص شود.
۱۰. قرارداد پیشفروش را با قرارداد فروش عادی اشتباه نگیرید
پیشفروش تابع مقررات خاص خود است و تنظیم قرارداد آن نیازمند توجه ویژه به تشریفات قانونی است.
نکته طلایی برای مشاوران:
در پیشفروش، هر چیزی که امروز شفاهی گفته شود، ممکن است فردا تبدیل به یک اختلاف حقوقی شود؛ بنابراین توافقات مهم باید دقیق و قابل استناد تنظیم شوند.
بیعانه در معاملات ملکی؛ اگر خریدار یا فروشنده منصرف شود چه میشود؟
یکی از اصطلاحاتی که در معاملات ملکی زیاد استفاده میشود، «بیعانه» است؛ اما از نظر حقوقی، صرف اینکه مبلغی تحت عنوان بیعانه پرداخت شده باشد، بهتنهایی تعیینکننده تمام آثار حقوقی آن نیست.
مبلغ پرداختی دقیقاً بابت چیست؟
مشاور املاک باید مشخص کند مبلغ پرداختشده:
- بخشی از ثمن معامله است؟
- بابت تضمین انجام معامله است؟
- وجه التزام است؟
- یا تحت عنوان دیگری پرداخت شده است؟
اگر خریدار منصرف شود چه میشود؟
پاسخ این سؤال به قرارداد و شروطی که طرفین پذیرفتهاند بستگی دارد.
نمیتوان صرفاً بر اساس عنوان «بیعانه» نتیجه گرفت که مبلغ حتماً باید به فروشنده تعلق بگیرد.
اگر فروشنده منصرف شود چطور؟
در این حالت نیز باید متن قرارداد و ضمانت اجرای پیشبینیشده بررسی شود.
اگر طرفین برای انصراف یا تخلف، وجه التزام تعیین کرده باشند، شرایط همان توافق باید مورد توجه قرار گیرد.
یک اشتباه رایج
گاهی در قرارداد نوشته میشود:
«در صورت پشیمانی خریدار، بیعانه سوخت.»
این عبارت ممکن است برای تعیین دقیق آثار حقوقی معامله کافی نباشد و باید با توجه به ساختار قرارداد و قصد واقعی طرفین تنظیم شود.
توصیه به مشاور املاک
به جای استفاده از اصطلاحات عرفی و مبهم، ماهیت مبلغ، علت پرداخت، شرایط استرداد و ضمانت اجرای تخلف را روشن کنید.
یک جمله مبهم درباره بیعانه میتواند منشأ یک دعوای مالی شود.
تحویل کلید ملک؛ چرا باید صورتجلسه تحویل تنظیم شود؟
بسیاری از اختلافات ملکی نه هنگام امضای قرارداد، بلکه در زمان تحویل ملک آغاز میشوند.
آیا ملک سالم تحویل داده شده بود؟
کنتورها چه میزان مصرف داشتند؟
پارکینگ و انباری تحویل شده بود؟
کلیدها چند عدد بودند؟
مستأجر یا شخص دیگری در ملک حضور داشت؟
برای جلوگیری از این اختلافات، تنظیم صورتجلسه تحویل اهمیت زیادی دارد.
در صورتجلسه چه مواردی نوشته شود؟
- تاریخ و ساعت تحویل
- وضعیت ظاهری ملک
- تعداد کلیدها
- وضعیت پارکینگ و انباری
- شماره و وضعیت کنتورها
- تجهیزات و لوازم موجود
- بدهیهای مربوط به آب، برق، گاز و شارژ
- تحویل مدارک و مستندات مرتبط
- اظهارات طرفین درباره وضعیت ملک
چرا این کار مهم است؟
چون بعداً ممکن است هر یک از طرفین ادعای متفاوتی درباره وضعیت ملک در زمان تحویل داشته باشد.
صورتجلسه دقیق میتواند اختلاف درباره زمان و کیفیت تحویل را تا حد زیادی کاهش دهد.
نکته مهم برای مشاور املاک
مشاور املاک میتواند طرفین را به تنظیم صورتجلسه دقیق تحویل تشویق کند؛ اما نباید درباره مسائل تخصصی، بدون بررسی حقوقی، تضمین نتیجه بدهد.
تحویل کلید، پایان معامله نیست؛ پایان تعهدات مربوط به تحویل است.
جمعبندی
یک مشاور املاک حرفهای فقط به امضای مبایعهنامه فکر نمیکند؛ بلکه از ابتدا تا اجرای تعهدات، نقاط پرریسک معامله را به طرفین یادآوری میکند.
هرچه تحویل دقیقتر مستندسازی شود، احتمال اختلاف کمتر خواهد بود.
