راهنمای حقوقی خریداران پروژههای ساختمانی و پیشفروش
پیشفروش آپارتمان میتواند فرصتی برای خرید مسکن با قیمت مناسبتر باشد، اما در صورت بیدقتی در بررسی قرارداد، وضعیت پروژه و هویت فروشنده، ممکن است خریدار با خسارت سنگینی مواجه شود.
گاهی خریدار پس از پرداخت بخش زیادی از سرمایه خود متوجه میشود که پروژه با مشکل مواجه شده، واحد به شخص دیگری واگذار شده، تحویل ساختمان به تأخیر افتاده یا فروشنده اساساً اختیار قانونی لازم برای واگذاری ملک را نداشته است.
در چنین شرایطی، اولین سؤال این است:
آیا موضوع صرفاً یک اختلاف قراردادی است یا میتواند کلاهبرداری محسوب شود؟
پاسخ به این سؤال به جزئیات پرونده و مدارک موجود بستگی دارد.
کلاهبرداری در پیشفروش چگونه اتفاق میافتد؟
روشهای سوءاستفاده در معاملات پیشفروش متفاوت است. برای مثال ممکن است:
- یک واحد به چند نفر واگذار شود؛
- شخصی بدون داشتن اختیار قانونی اقدام به فروش کند؛
- مشخصات پروژه یا واحد برخلاف واقع اعلام شود؛
- مبالغی با وعدههای غیرواقعی دریافت شود؛
- پروژهای که شرایط لازم برای پیشفروش ندارد به خریداران عرضه شود؛
- یا فروشنده پس از دریافت وجه از انجام تعهدات خودداری کند.
البته صرف عدم تحویل واحد یا تأخیر در ساخت، بهتنهایی کلاهبرداری نیست و باید شرایط قانونی جرم احراز شود.
قبل از خرید پیشفروش چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
یکی از مهمترین راههای جلوگیری از ضرر، بررسی دقیق معامله قبل از پرداخت پول است.
خریدار باید درباره موارد زیر تحقیق کند:
مالک زمین چه کسی است؟
فروشنده چه اختیاری برای فروش دارد؟
وضعیت ثبتی ملک چگونه است؟
پروژه چه مجوزهایی دارد؟
واحد مورد معامله دقیقاً کدام واحد است؟
متراژ قطعی است یا تقریبی؟
زمان تحویل در قرارداد چگونه تعیین شده است؟
جریمه تأخیر چیست؟
شرایط فسخ قرارداد چیست؟
نحوه پرداخت اقساط چگونه است؟
قرارداد پیشفروش را ساده نگیرید
یکی از اشتباهات رایج این است که خریدار تصور میکند قرارداد پیشفروش یک قرارداد معمولی است و میتواند بدون بررسی آن را امضا کند.
در حالی که یک قرارداد پیشفروش ممکن است تعهدات مالی و حقوقی سنگینی برای طرفین ایجاد کند.
مواردی مانند:
- مشخصات دقیق ملک؛
- مشخصات زمین؛
- مشخصات واحد؛
- متراژ؛
- طبقه؛
- پارکینگ؛
- انباری؛
- قیمت؛
- نحوه پرداخت؛
- زمان تحویل؛
- شرایط تنظیم سند؛
- خسارت تأخیر؛
- و شرایط فسخ
باید با دقت بررسی شوند.
اگر پروژه سالها تأخیر داشته باشد چه؟
تأخیر طولانی در تحویل پروژه میتواند برای خریدار خسارت زیادی ایجاد کند.
در چنین شرایطی باید قرارداد بررسی شود تا مشخص شود فروشنده یا سازنده چه تعهدی داشته و چه ضمانت اجرایی برای تأخیر پیشبینی شده است.
در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است خریدار بتواند انجام تعهد، خسارت تأخیر یا سایر حقوق قراردادی خود را مطالبه کند.
اگر سازنده پول بیشتری مطالبه کند چه؟
گاهی در طول اجرای پروژه، مبالغ جدیدی از خریداران مطالبه میشود.
در این وضعیت نباید صرفاً بر اساس یک پیام یا تماس تلفنی مبلغ را پرداخت کرد.
باید بررسی شود:
آیا قرارداد اجازه افزایش مبلغ را داده است؟
مبنای محاسبه چیست؟
مبلغ جدید چگونه محاسبه شده است؟
آیا خریدار قبلاً تعهدی نسبت به پرداخت آن داشته است؟
اگر یک واحد به چند نفر فروخته شده باشد
فروش یک واحد به چند نفر میتواند وضعیت بسیار پیچیدهای ایجاد کند.
در چنین پروندهای باید زنجیره معاملات و تاریخ آنها بررسی شود.
همچنین باید مشخص شود:
- کدام قرارداد مقدم است؟
- قراردادها عادی هستند یا رسمی؟
- سند ملک به نام چه کسی است؟
- آیا خریداران از معاملات قبلی اطلاع داشتهاند؟
- فروشنده چه اختیاری داشته است؟
بسته به شرایط، موضوع میتواند از جنبه حقوقی و در صورت وجود شرایط قانونی، از جنبه کیفری نیز بررسی شود.
اگر فروشنده پروژه را نیمهکاره رها کند
اگر پروژه متوقف شده باشد، خریدار نباید تصور کند که تنها راه او شکایت کیفری است.
ممکن است بسته به قرارداد و وضعیت پروژه، راهکارهایی مانند:
الزام به انجام تعهد، مطالبه خسارت، فسخ قرارداد، استرداد وجه یا سایر دعاوی مرتبط
قابل بررسی باشد.
انتخاب راهکار مناسب به اسناد پرونده بستگی دارد.
آیا میتوان پول پرداختشده را پس گرفت؟
در بسیاری از پروندهها، خریدار به دنبال بازگرداندن سرمایه خود است.
اما امکان و نحوه استرداد وجه به عواملی مانند:
- متن قرارداد؛
- علت عدم انجام تعهد؛
- وضعیت ملک؛
- پرداختهای انجامشده؛
- رفتار فروشنده؛
- و سایر اسناد
بستگی دارد.
بنابراین قبل از اقدام باید مشخص شود که فسخ، مطالبه وجه، مطالبه خسارت یا اقدام دیگری مناسبتر است.
اگر فروشنده پاسخگو نیست چه کنیم؟
تمام مدارک را حفظ کنید.
بهخصوص:
- قرارداد؛
- رسیدهای بانکی؛
- چکها؛
- پیامها؛
- تبلیغات پروژه؛
- مکاتبات؛
- اظهارنامهها؛
- و مدارک هویتی طرف قرارداد.
در صورت وجود شرایط، ارسال اظهارنامه و سپس طرح دعوای مناسب میتواند مورد بررسی قرار گیرد.
مدارک لازم برای بررسی پرونده
برای بررسی یک پرونده پیشفروش، بهتر است مدارک زیر آماده باشد:
۱. قرارداد اصلی
۲. تمام الحاقیهها
۳. رسیدهای پرداخت
۴. چکها و اسناد مالی
۵. پیامها و مکاتبات
۶. مدارک مربوط به پروژه
۷. تبلیغات و وعدههای فروشنده
۸. اظهارنامهها
۹. مدارک مربوط به تحویل یا عدم تحویل
۱۰. هرگونه قرارداد انتقال امتیاز
تفاوت کلاهبرداری با اختلاف قراردادی
این نکته بسیار مهم است.
اگر شخصی یک پروژه واقعی داشته باشد اما به دلیل مشکلات اقتصادی نتواند در موعد مقرر پروژه را تکمیل کند، این وضعیت بهخودیخود کلاهبرداری محسوب نمیشود.
اما اگر ثابت شود شخص از ابتدا با استفاده از فریب و اقدامات متقلبانه، افراد را به پرداخت پول ترغیب کرده است، موضوع میتواند واجد جنبه کیفری باشد.
بنابراین نباید صرفاً به دلیل نارضایتی از پروژه، عنوان «کلاهبرداری» را مطرح کرد.
چگونه از کلاهبرداری پیشفروش جلوگیری کنیم؟
قبل از پرداخت وجه:
سند و مالکیت زمین را بررسی کنید.
هویت و اختیار فروشنده را بررسی کنید.
قرارداد را به وکیل نشان دهید.
وضعیت پروژه را از منابع معتبر بررسی کنید.
تمام پرداختها را مستند انجام دهید.
از پرداخت پول نقد بدون رسید معتبر خودداری کنید.
به وعدههای شفاهی اعتماد نکنید.
تمام توافقات را در قرارداد درج کنید.
اگر مالباخته شدهایم، چه اقدامی انجام دهیم؟
اولین کار این است که مدارک را جمعآوری و حفظ کنید.
سپس باید مشخص شود پرونده دقیقاً چه ماهیتی دارد.
ممکن است موضوع:
- دعوای قراردادی؛
- مطالبه وجه؛
- مطالبه خسارت؛
- فسخ قرارداد؛
- الزام به انجام تعهد؛
- الزام به تنظیم سند؛
- یا در صورت وجود شرایط قانونی، جرم کلاهبرداری یا سایر جرایم مالی
باشد.
انتخاب مسیر صحیح، بخش مهمی از موفقیت در پرونده است.
وکیل مینا نیسی آماده پذیرش وکالت مالباختگان
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد پروندههای مرتبط با پیشفروش آپارتمان، اختلافات پروژههای ساختمانی، کلاهبرداریهای ملکی، مطالبه وجوه و خسارات و سایر دعاوی ملکی و مالی را پس از بررسی مدارک و شرایط پرونده بررسی و در صورت توافق، وکالت مالباختگان را بر عهده بگیرد.
اگر در یک پروژه پیشفروش سرمایهگذاری کردهاید و با عدم تحویل، تأخیر طولانی، اختلاف مالی، انتقال به شخص دیگر یا عدم اجرای تعهدات مواجه شدهاید، قرارداد و تمام مدارک پرداخت خود را حفظ کنید و پیش از امضای توافق جدید، وضعیت حقوقی پرونده را بررسی نمایید.
جمعبندی
پیشفروش آپارتمان بدون بررسی دقیق قرارداد و وضعیت حقوقی پروژه میتواند ریسکهای قابل توجهی داشته باشد.
اگر پس از معامله با مشکل مواجه شدهاید، زمان را از دست ندهید و تمام اسناد را حفظ کنید.
هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و برای تعیین اینکه چه اقدام حقوقی یا کیفری مناسب است، باید قرارداد، مدارک پرداخت، وضعیت ملک و رفتار طرف مقابل بهصورت دقیق بررسی شود.
وکیل مینا نیسی – وکیل دادگستری
آمادگی بررسی و پیگیری پروندههای پیشفروش، دعاوی ملکی، کلاهبرداری و اختلافات مالی پس از بررسی مستندات پرونده.
