پروژههای پیشفروش مسکن، بهویژه پروژههای بزرگ ساختمانی، در سالهای اخیر توجه بسیاری از سرمایهگذاران را به خود جلب کردهاند. قیمت پایینتر نسبت به ملک آماده و امکان پرداخت مرحلهای باعث شده بسیاری از افراد به خرید امتیاز یا واحد در این پروژهها روی بیاورند.
با این حال، در برخی پروژهها پس از مدتی، خریداران با مسائلی مانند تأخیر در ساخت، تغییر شرایط قرارداد، افزایش هزینهها، ابهام در زمان تحویل، مشکلات انتقال امتیاز یا اختلاف درباره سند و مالکیت مواجه میشوند.
نکته مهم این است که هر اختلاف یا تأخیر در پروژه، الزاماً به معنای کلاهبرداری نیست و باید وضعیت هر پرونده بر اساس اسناد و قراردادهای مربوط به همان خریدار بررسی شود.
مهمترین مشکلات خریداران پروژههای پیشفروش
۱. تأخیر در تحویل واحد
یکی از رایجترین اختلافات، عدم تحویل واحد در موعد مقرر است.
اگر در قرارداد برای تأخیر، وجه التزام یا ضمانت اجرای مشخصی پیشبینی شده باشد، خریدار میتواند با توجه به مفاد قرارداد، حقوق خود را پیگیری کند.
۲. افزایش هزینههای ساخت
گاهی پس از انعقاد قرارداد، هزینههای جدیدی از خریداران مطالبه میشود.
در چنین شرایطی باید مشخص شود افزایش هزینه بر اساس چه بندی از قرارداد انجام شده و آیا طرف مقابل اساساً اختیار مطالبه مبلغ اضافی را داشته است یا خیر.
۳. ابهام در خرید امتیاز
خرید «امتیاز پروژه» الزاماً به معنای خرید یک واحد قطعی و آماده نیست.
باید مشخص شود خریدار دقیقاً چه حقی را خریداری کرده، انتقال امتیاز چگونه انجام شده و چه تعهدی برای تحویل واحد ایجاد شده است.
۴. اختلاف درباره متراژ و مشخصات واحد
در برخی قراردادها متراژ یا مشخصات واحد به صورت اولیه یا تقریبی تعیین میشود.
تفاوت میان مشخصات اولیه و واحد نهایی میتواند زمینه اختلاف میان طرفین را ایجاد کند و باید بر اساس متن قرارداد بررسی شود.
آیا تأخیر پروژه به معنای کلاهبرداری است؟
خیر، لزوماً چنین نیست.
اگر سازنده یا طرف قرارداد به تعهدات خود عمل نکرده باشد، ممکن است موضوع در قالب یک تخلف قراردادی یا دعوای حقوقی قابل پیگیری باشد.
اما برای اثبات کلاهبرداری باید شرایط قانونی جرم وجود داشته باشد؛ از جمله اینکه فریب و اقدامات متقلبانه در فرآیند دریافت مال احراز شود.
بنابراین:
تأخیر در پروژه ≠ کلاهبرداری
اما اگر شواهد نشان دهد که شخص از ابتدا با اقدامات متقلبانه و فریبنده اقدام به دریافت وجوه کرده است، موضوع میتواند از جنبه کیفری نیز بررسی شود.
اگر یک واحد به چند نفر واگذار شده باشد
فروش یا واگذاری حقوق مربوط به یک ملک یا واحد به چند نفر میتواند یکی از جدیترین وضعیتهای حقوقی باشد.
در چنین شرایطی باید:
- قراردادهای مختلف؛
- تاریخ انعقاد آنها؛
- مالکیت و اختیار فروشنده؛
- نحوه پرداخت وجه؛
- و وضعیت ثبتی ملک
بررسی شود.
در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است علاوه بر دعاوی حقوقی، موضوعات کیفری نیز مطرح شوند.
اگر پروژه متوقف شده باشد چه کنیم؟
در صورت توقف یا کند شدن پروژه، اولین اقدام نباید الزاماً طرح فوری شکایت کیفری باشد.
ابتدا باید مشخص شود:
طرف قرارداد چه کسی است؟
چه مبلغی پرداخت شده است؟
تعهدات قراردادی چیست؟
موعد تحویل چه زمانی بوده؟
علت توقف پروژه چیست؟
چه ضمانتهایی در قرارداد پیشبینی شده است؟
پس از بررسی این موارد میتوان مناسبترین مسیر حقوقی یا کیفری را مشخص کرد.
مدارکی که خریداران باید حفظ کنند
اگر درباره یک پروژه پیشفروش دچار اختلاف شدهاید، تمام مدارک را نگه دارید:
- قرارداد اصلی؛
- قرارداد انتقال امتیاز؛
- الحاقیهها؛
- رسیدهای پرداخت؛
- چکها؛
- پیامکها و مکاتبات؛
- تبلیغات پروژه؛
- تصاویر و مستندات؛
- اظهارنامهها؛
- رسیدهای تحویل مدارک؛
- و هرگونه توافق جدید.
هیچ پیام یا مدرکی را که ممکن است درباره قرارداد و تعهدات طرفین مؤثر باشد حذف نکنید.
آیا خریداران میتوانند برای بازگشت پول اقدام کنند؟
بسته به شرایط قرارداد و وضعیت پرونده، ممکن است راهکارهایی مانند مطالبه وجه، مطالبه خسارت، فسخ قرارداد، استرداد وجه، الزام به انجام تعهد یا سایر دعاوی مرتبط قابل بررسی باشد.
اگر رفتار طرف مقابل واجد شرایط قانونی جرم نیز باشد، موضوع کیفری نیز میتواند بررسی شود.
اما انتخاب دعوا باید بعد از بررسی دقیق اسناد انجام شود.
قبل از خرید امتیاز پروژه چه کنیم؟
پیش از پرداخت وجه، حتماً موارد زیر بررسی شود:
- هویت و اختیار فروشنده.
- مالکیت و وضعیت حقوقی پروژه.
- قرارداد اصلی پروژه.
- موضوع دقیق امتیاز.
- امکان قانونی انتقال امتیاز.
- وضعیت پیشرفت پروژه.
- زمان تحویل.
- هزینههای احتمالی آینده.
- شرایط فسخ.
- ضمانت اجرای تعهدات.
قبل از پرداخت مبلغ قابل توجه، قرارداد را به یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی نشان دهید.
اگر تعداد زیادی از خریداران متضرر شده باشند
اگر چندین خریدار با مشکلات مشابه مواجه شدهاند، جمعآوری مستندات میتواند به شناسایی دقیقتر ابعاد اختلاف کمک کند.
با این حال، هر خریدار باید قرارداد و پرداختهای مربوط به خود را نیز بهصورت مستقل نگهداری کند؛ زیرا ممکن است شرایط قرارداد افراد با یکدیگر متفاوت باشد.
وکیل مینا نیسی آماده پذیرش وکالت مالباختگان
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد پروندههای مربوط به اختلافات پروژههای پیشفروش، کلاهبرداریهای احتمالی، عدم انجام تعهدات، مطالبه وجوه و خسارات و سایر دعاوی ملکی را پس از بررسی مستندات پرونده بررسی و در صورت احراز شرایط قانونی، وکالت مالباختگان را بر عهده بگیرد.
جمعبندی
پیشخرید ملک و سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی بدون بررسی اسناد میتواند ریسکهای قابل توجهی داشته باشد.
اگر پروژه با تأخیر، افزایش هزینه، اختلاف قراردادی، عدم تحویل، مشکل انتقال امتیاز یا مسائل مربوط به سند مواجه شده است، بهتر است قبل از هر اقدام، قرارداد و مدارک پرداخت بررسی شود.
و مهمتر از همه، صرف نارضایتی یا تأخیر پروژه را نباید بدون بررسی، کلاهبرداری تلقی کرد. تشخیص عنوان قانونی پرونده به مدارک و شرایط واقعی آن بستگی دارد.
مینا نیسی – وکیل دادگستری
آمادگی بررسی و پذیرش وکالت پروندههای ملکی، پیشفروش، کلاهبرداری و دعاوی مالی پس از بررسی مستندات.
