کلاهبرداری در پروژههای پیشفروش ساختمان؛ روشهای رایج و راهکارهای قانونی مالباختگان
نویسنده: وکیل مینا نیسی – وکیل دادگستری
خرید آپارتمان یا سرمایهگذاری در یک پروژه ساختمانی یکی از مهمترین تصمیمهای مالی بسیاری از افراد است. افزایش قیمت مسکن و دشواری خرید واحد آماده باعث شده است که بسیاری از افراد به سمت پیشفروش آپارتمان و سرمایهگذاری در پروژههای در حال ساخت بروند.
پیشفروش ساختمان اگر با رعایت قوانین، بررسی اسناد و تنظیم قرارداد صحیح انجام شود، میتواند برای خریدار و سازنده مزایایی داشته باشد. اما در صورت بیتوجهی به وضعیت مالکیت، مجوزهای ساختمانی، اعتبار سازنده و شرایط قرارداد، خریدار ممکن است با خسارتهای سنگین مواجه شود.
فروش یک واحد به چند نفر، فروش ملکی که فروشنده مالک آن نیست، ارائه اطلاعات نادرست درباره پروژه، دریافت مبالغ سنگین بدون پشتوانه کافی، تغییر مشخصات واحد، تأخیر طولانی در تحویل و حتی ایجاد پروژههای صوری، از جمله خطراتی هستند که خریداران باید نسبت به آنها آگاه باشند.
با این حال، یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
هر پروژه متوقفشده، هر تأخیر در تحویل یا هر شکست سرمایهگذاری الزاماً کلاهبرداری نیست.
باید میان کلاهبرداری، فروش مال غیر، تخلف قراردادی، عدم اجرای تعهد و اختلاف حقوقی تفاوت قائل شد.
در این مقاله، مهمترین روشهای کلاهبرداری در پروژههای پیشفروش ساختمان، نشانههای خطر، اقدامات پیشگیرانه و راهکارهای قانونی مالباختگان را بررسی میکنیم.
پیشفروش ساختمان چیست؟
پیشفروش ساختمان بهطور کلی به قراردادی مربوط میشود که در آن فروشنده یا سازنده متعهد میشود واحد ساختمانی مشخصی را که هنوز تکمیل نشده یا در حال ساخت است، در آینده به خریدار تحویل دهد.
در این نوع معامله، خریدار معمولاً بخشی از مبلغ معامله را در زمان انعقاد قرارداد و بخش دیگری را متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت میکند.
به همین دلیل، پیشفروش با خرید آپارتمان آماده تفاوت دارد.
خریدار علاوه بر بررسی قیمت و مشخصات واحد، باید وضعیت موارد مختلفی را بررسی کند؛ از جمله:
-
مالکیت زمین؛
-
وضعیت ثبتی ملک؛
-
پروانه ساختمانی؛
-
مجوزهای پروژه؛
-
سابقه سازنده؛
-
توانایی مالی سازنده؛
-
میزان پیشرفت واقعی پروژه؛
-
بدهیهای پروژه؛
-
تعداد واحدهای پیشفروششده؛
-
وضعیت قراردادهای قبلی؛
-
زمان تحویل؛
-
مشخصات فنی واحد؛
-
و نحوه انتقال سند.
بنابراین، پیش از خرید یک واحد در حال ساخت، بررسی حقوقی و ثبتی پروژه اهمیت بسیار زیادی دارد.
آیا هر پروژه پیشفروش شکستخورده، کلاهبرداری است؟
خیر.
این یکی از مهمترین نکات حقوقی در پروندههای پیشفروش ساختمان است.
ممکن است یک سازنده به دلیل مشکلات مالی، افزایش هزینههای ساخت، اختلاف با مالک زمین، مشکلات اداری یا سایر عوامل نتواند پروژه را در موعد مقرر تکمیل کند.
در چنین شرایطی ممکن است سازنده مرتکب نقض تعهد قراردادی شده باشد، اما صرف این موضوع بهتنهایی برای اثبات کلاهبرداری کافی نیست.
برای تشخیص کلاهبرداری باید رفتار شخص، اقدامات متقلبانه، سوءنیت، نحوه فریب خریدار و رابطه میان رفتار متقلبانه و تحصیل مال بررسی شود.
برای مثال، وضعیت شخصی که یک پروژه واقعی را شروع کرده اما بعداً به علت مشکلات اقتصادی قادر به تکمیل آن نشده، با شخصی که از ابتدا میدانسته پروژه فاقد پشتوانه است اما با تبلیغات دروغین از مردم پول دریافت کرده، یکسان نیست.
بنابراین:
تأخیر در پروژه ≠ کلاهبرداری
و:
عدم انجام تعهد قراردادی ≠ الزاماً جرم
عنوان قانونی مناسب باید بر اساس اسناد و شرایط واقعی پرونده تعیین شود.
مهمترین روشهای کلاهبرداری در پروژههای پیشفروش ساختمان
۱. فروش یک واحد به چند نفر
یکی از خطرناکترین اتفاقات در معاملات پیشفروش، فروش یک واحد به چند خریدار است.
در این حالت ممکن است فروشنده یا سازنده پس از انعقاد قرارداد با یک خریدار و دریافت وجه، همان واحد یا حق مربوط به آن را مجدداً به شخص دیگری منتقل کند.
این موضوع میتواند اختلافات بسیار پیچیدهای ایجاد کند و در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است جنبه کیفری نیز پیدا کند.
خریدار در چنین شرایطی نباید صرفاً به قرارداد خود اکتفا کند.
باید وضعیت ثبتی ملک، قراردادهای موجود، مالکیت زمین و رابطه فروشنده با مالک بررسی شود.
در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است علاوه بر اقدامات حقوقی، موضوع فروش مال غیر یا سایر عناوین کیفری مرتبط نیز قابل بررسی باشد.
برای آشنایی بیشتر با این موضوع میتوانید مقاله فروش مال غیر را نیز مطالعه کنید.
چگونه از این خطر پیشگیری کنیم؟
قبل از پرداخت مبلغ قابل توجه:
-
مالک رسمی ملک را بررسی کنید؛
-
سمت و اختیار فروشنده را احراز کنید؛
-
اسناد پروژه را ببینید؛
-
وضعیت ثبتی ملک بررسی شود؛
-
مشخصات دقیق واحد در قرارداد درج شود؛
-
سابقه قراردادهای قبلی تا حد امکان بررسی شود؛
-
و متن قرارداد پیش از امضا توسط وکیل بررسی شود.
۲. فروش ملکی که فروشنده مالک آن نیست
گاهی شخصی خود را مالک یا سازنده معرفی میکند، در حالی که مالک رسمی زمین فرد یا افراد دیگری هستند.
این موضوع لزوماً به معنای وقوع جرم نیست؛ زیرا ممکن است سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد دیگری دارای اختیار قانونی باشد.
اما مسئله مهم این است که خریدار بداند:
فروشنده چه کسی است؟
مالک زمین چه کسی است؟
فروشنده بر اساس چه سند یا قراردادی حق پیشفروش دارد؟
اگر شخصی بدون اختیار قانونی نسبت به انتقال مال متعلق به دیگری اقدام کند، موضوع میتواند از جنبه حقوقی و در صورت وجود شرایط قانونی، کیفری نیز مورد بررسی قرار گیرد.
۳. ایجاد پروژههای صوری
یکی از خطرناکترین شیوههای کلاهبرداری، ایجاد یک پروژه ظاهراً حرفهای بدون پشتوانه واقعی است.
ممکن است برای چنین پروژهای:
-
دفتر فروش ایجاد شود؛
-
وبسایت طراحی شود؛
-
ماکت ساختمان ساخته شود؛
-
تصاویر سهبعدی منتشر شود؛
-
تبلیغات گسترده انجام شود؛
-
قراردادهای ظاهراً رسمی ارائه شود؛
-
و حتی جلسات معرفی پروژه برگزار شود.
اما پس از مدتی مشخص شود که زمین، مجوز، سرمایه یا امکان واقعی اجرای پروژه وجود نداشته است.
در چنین شرایطی، خریدار نباید صرفاً بر اساس ظاهر پروژه تصمیم بگیرد.
اسناد رسمی و وضعیت واقعی ملک مهمتر از ظاهر تبلیغاتی پروژه هستند.
۴. دریافت مبالغ سنگین با وعدههای غیرواقعی
یکی از روشهای رایج جذب سرمایه، ارائه وعدههایی مانند:
-
سود قطعی؛
-
سود تضمینشده؛
-
افزایش چند برابری سرمایه؛
-
تخفیف ویژه برای پرداخت فوری؛
-
تحویل زودهنگام؛
-
افزایش شدید ارزش واحد؛
-
یا فرصت محدود برای خرید.
است.
خریدار باید نسبت به چنین وعدههایی احتیاط کند.
هرچه وعده مالی غیرواقعیتر و فشار برای پرداخت سریع بیشتر باشد، ضرورت بررسی اسناد نیز بیشتر میشود.
۵. ارائه اطلاعات نادرست درباره مجوزهای پروژه
گاهی پروژهای با عباراتی مانند:
«تمام مجوزهای پروژه صادر شده است»
یا:
«پروانه ساخت قطعی است»
تبلیغ میشود.
اما خریدار نباید صرفاً به گفته فروشنده اعتماد کند.
باید وضعیت واقعی مواردی مانند:
-
پروانه ساختمانی؛
-
تعداد طبقات؛
-
تعداد واحدها؛
-
کاربری زمین؛
-
وضعیت ثبتی؛
-
مجوزهای لازم؛
-
بدهیهای احتمالی؛
-
و محدودیتهای قانونی
بررسی شود.
۶. فروش واحد با مشخصات غیرواقعی
ممکن است یک واحد با ویژگیهایی مانند:
-
متراژ مشخص؛
-
طبقه مشخص؛
-
پارکینگ؛
-
انباری؛
-
تراس؛
-
چشمانداز؛
-
تعداد اتاق؛
-
امکانات خاص
تبلیغ شود.
اما پس از ساخت مشخص شود که واحد نهایی با مشخصات وعدهدادهشده تفاوت دارد.
به همین دلیل، مشخصات واحد باید تا حد امکان دقیق، روشن و قابل اندازهگیری در قرارداد درج شود.
۷. تغییر متراژ واحد
در پروژههای ساختمانی ممکن است متراژ نهایی واحد با متراژ پیشبینیشده تفاوت داشته باشد.
اما قرارداد باید مشخص کند:
-
ملاک محاسبه متراژ نهایی چیست؟
-
اختلاف متراژ چگونه محاسبه میشود؟
-
در صورت کاهش متراژ چه اتفاقی رخ میدهد؟
-
در صورت افزایش متراژ چه مبلغی باید پرداخت شود؟
-
تکلیف اختلاف قیمت چیست؟
وجود شروط روشن در قرارداد میتواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
۸. دریافت اقساط بدون پیشرفت واقعی پروژه
یکی از نشانههایی که باید با دقت بررسی شود، دریافت مداوم اقساط در شرایطی است که پیشرفت واقعی پروژه متناسب با مبالغ دریافتی نیست.
برای مثال ممکن است پروژه مدت طولانی در یک مرحله باقی بماند اما همچنان از خریداران درخواست پرداخت مبالغ جدید شود.
در این شرایط باید بررسی شود:
-
برنامه پرداخت در قرارداد چگونه تعیین شده است؟
-
پرداخت اقساط به پیشرفت پروژه وابسته است یا خیر؟
-
سازنده چه تعهداتی داشته است؟
-
آیا تعهدات قراردادی انجام شدهاند؟
-
آیا خریدار حق اعتراض یا توقف پرداخت دارد؟
-
آیا امکان مطالبه خسارت وجود دارد؟
پاسخ این سؤالات به قرارداد و شرایط قانونی پرونده بستگی دارد.
۹. وعده سود قطعی و غیرواقعی
گاهی یک پروژه ساختمانی بهعنوان یک فرصت سرمایهگذاری فوقالعاده معرفی میشود.
برای مثال:
«۳۰ درصد سود قطعی در یک سال»
یا:
«سرمایه شما طی ۱۸ ماه دو برابر میشود.»
خریدار باید در چنین شرایطی دقیقاً بررسی کند که موضوع معامله چیست.
آیا شخص:
-
یک واحد آپارتمان میخرد؟
-
سهمی از پروژه خریداری میکند؟
-
حق دریافت یک واحد را دارد؟
-
سهمالشرکه میخرد؟
-
یا صرفاً مبلغی را در اختیار مجموعه قرار میدهد؟
این تفاوتها از نظر حقوقی بسیار مهم هستند.
۱۰. استفاده از قراردادهای مبهم
یکی دیگر از خطرات مهم، امضای قراردادهایی است که تعهدات طرفین را بهطور دقیق مشخص نمیکنند.
برای مثال ممکن است مشخص نباشد:
-
واحد دقیقاً کدام واحد است؛
-
متراژ چگونه تعیین میشود؛
-
تاریخ تحویل چه زمانی است؛
-
در صورت تأخیر چه خسارتی پرداخت میشود؛
-
تکلیف پارکینگ و انباری چیست؛
-
سند چه زمانی منتقل میشود؛
-
در صورت تخلف فروشنده چه حقی برای خریدار ایجاد میشود.
قرارداد مبهم میتواند زمینه اختلافات جدی در آینده را ایجاد کند.
قبل از خرید پروژه پیشفروش چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه، بهتر است وضعیت پروژه از چند جهت بررسی شود.
بررسی مالکیت زمین
مشخص شود مالک رسمی زمین چه شخص یا اشخاصی هستند.
بررسی وضعیت ثبتی
وجود رهن، بازداشت، حقوق اشخاص ثالث یا سایر محدودیتهای احتمالی باید بررسی شود.
بررسی سازنده
سابقه کاری، پروژههای قبلی و توانایی اجرای پروژه اهمیت دارد.
بررسی مجوزهای پروژه
وضعیت پروانه و سایر مجوزهای لازم باید مشخص شود.
بررسی قرارداد سازنده با مالک
اگر سازنده مالک زمین نیست، رابطه حقوقی او با مالک باید بررسی شود.
بررسی قرارداد پیشفروش
قرارداد باید دقیقاً مشخص کند خریدار چه چیزی دریافت میکند و فروشنده چه تعهداتی دارد.
چکلیست حقوقی خرید آپارتمان پیشفروشی
پیش از امضای قرارداد، این موارد را بررسی کنید:
-
هویت فروشنده؛
-
مالک رسمی زمین؛
-
اختیار فروشنده؛
-
وضعیت ثبتی ملک؛
-
پروانه ساخت؛
-
مشخصات پروژه؛
-
تعداد طبقات؛
-
تعداد واحدها؛
-
مشخصات دقیق واحد؛
-
متراژ؛
-
پارکینگ؛
-
انباری؛
-
مشاعات؛
-
مبلغ کل؛
-
نحوه پرداخت؛
-
مراحل پیشرفت پروژه؛
-
تاریخ تحویل؛
-
خسارت تأخیر؛
-
شرایط فسخ؛
-
وضعیت انتقال سند؛
-
وضعیت بدهیهای پروژه؛
-
و سابقه سازنده.
در معاملات با مبالغ بالا، بهتر است قرارداد پیشفروش قبل از امضا توسط وکیل متخصص امور ملکی بررسی شود.
اگر پروژه متوقف شود چه کنیم؟
توقف پروژه همیشه به معنای وقوع کلاهبرداری نیست.
ممکن است علت توقف:
-
مشکلات مالی؛
-
اختلاف میان مالک و سازنده؛
-
مشکلات اداری؛
-
اختلافات ثبتی؛
-
مشکلات پیمانکار؛
-
افزایش هزینه ساخت؛
-
دعاوی قضایی؛
-
یا عوامل دیگر
باشد.
اما خریدار نباید بدون بررسی، مدت طولانی منتظر بماند.
ابتدا باید وضعیت حقوقی پروژه مشخص شود.
باید معلوم شود:
مالک زمین چه کسی است؟
سازنده چه تعهدی داشته است؟
چه مقدار پول دریافت شده است؟
پروژه چه میزان پیشرفت داشته است؟
چند نفر خریدار وجود دارند؟
آیا ملک در رهن یا بازداشت است؟
آیا قراردادهای متعددی درباره یک واحد وجود دارد؟
پس از پاسخ به این سؤالات، میتوان درباره مسیر مناسب قانونی تصمیم گرفت.
اگر سازنده پول گرفته ولی پروژه را رها کرده باشد چه کنیم؟
در چنین شرایطی بهتر است خریدار تمام مدارک خود را جمعآوری کند.
مهمترین مدارک عبارتاند از:
-
قرارداد؛
-
رسیدهای پرداخت؛
-
فیشهای بانکی؛
-
چکها؛
-
سفتهها؛
-
مکاتبات؛
-
پیامهای واتساپ؛
-
پیامکها؛
-
آگهیهای پروژه؛
-
بروشورها؛
-
تصاویر پروژه؛
-
اسناد مربوط به وعدههای فروشنده.
سپس باید مشخص شود که رفتار سازنده از نظر حقوقی و کیفری چه ماهیتی دارد.
ممکن است موضوع در قالب مطالبه وجه، مطالبه خسارت، الزام به انجام تعهد، فسخ قرارداد یا سایر دعاوی حقوقی قابل پیگیری باشد.
در صورت وجود شرایط قانونی، امکان بررسی جنبه کیفری نیز وجود دارد.
آیا میتوان از سازنده به دلیل کلاهبرداری شکایت کرد؟
در برخی شرایط ممکن است امکان طرح شکایت کیفری وجود داشته باشد.
اما صرف اینکه سازنده پروژه را تکمیل نکرده یا در تحویل تأخیر داشته، برای اثبات کلاهبرداری کافی نیست.
برای طرح شکایت کلاهبرداری باید رفتار متهم و ادله موجود بررسی شود.
برای مثال، اگر شخصی از ابتدا میدانسته امکان اجرای پروژه را ندارد اما با ارائه اطلاعات خلاف واقع و اقدامات متقلبانه از اشخاص مختلف پول دریافت کرده باشد، موضوع با یک پروژه واقعی که بعداً دچار مشکلات مالی شده، متفاوت است.
بنابراین پیش از طرح شکایت باید عنوان اتهامی مناسب با توجه به اسناد و وقایع تعیین شود.
فروش مال غیر در پروژههای پیشفروش
یکی از موضوعاتی که ممکن است در برخی پروندههای پیشفروش مطرح شود، فروش یا انتقال مالی است که شخص اختیار قانونی انتقال آن را ندارد.
برای مثال، ممکن است شخصی نسبت به ملکی اقدام به معامله کند که مالک آن نیست یا اختیار لازم برای انتقال آن را ندارد.
البته تشخیص اینکه رفتار انجامشده دقیقاً مشمول عنوان فروش مال غیر یا عنوان کیفری دیگری است، نیازمند بررسی اسناد مالکیت، قراردادها و شرایط معامله است.
اگر یک واحد به چند نفر فروخته شده باشد چه کنیم؟
اگر متوجه شدید واحدی که خریداری کردهاید به افراد دیگری نیز فروخته شده است، بهتر است اقدامات خود را به تأخیر نیندازید.
در قدم اول:
-
قرارداد خود را حفظ کنید.
-
تمام رسیدهای پرداخت را جمعآوری کنید.
-
وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید.
-
مشخصات سایر خریداران را تا حد امکان به دست آورید.
-
قراردادها و اسناد مرتبط را جمعآوری کنید.
-
وضعیت مالکیت زمین و اختیار فروشنده را بررسی کنید.
-
موضوع را از نظر حقوقی و کیفری بررسی کنید.
در چنین پروندهای ممکن است همزمان چند اقدام قانونی قابل بررسی باشد.
اگر تبلیغات پروژه خلاف واقع باشد چه؟
تبلیغات پروژه را دستکم نگیرید.
آگهیهای اینترنتی، بروشورها، پیامهای تبلیغاتی و محتوای منتشرشده در شبکههای اجتماعی را حفظ کنید.
بهتر است از:
-
صفحات سایت؛
-
آگهیها؛
-
پستها؛
-
استوریها؛
-
پیامهای فروشندگان؛
-
فایلهای تبلیغاتی؛
-
و وعدههای کتبی
نسخهای نگهداری شود.
این مدارک ممکن است در بررسی نحوه معرفی پروژه و ادعاهای مطرحشده اهمیت داشته باشند.
اگر مشخصات واحد با قرارداد متفاوت باشد چه کنیم؟
اگر واحد تحویلشده با مشخصات قراردادی متفاوت باشد، باید ابتدا قرارداد بررسی شود.
برای مثال ممکن است اختلاف مربوط به:
-
متراژ؛
-
طبقه؛
-
پارکینگ؛
-
انباری؛
-
نقشه؛
-
امکانات؛
-
کیفیت ساخت؛
-
یا سایر مشخصات
باشد.
حقوق خریدار در این شرایط به قرارداد، نوع اختلاف و قوانین مربوط بستگی دارد.
بنابراین نباید بدون مطالعه قرارداد، اقدام به فسخ یا طرح دعوا کرد.
اگر سند واحد منتقل نشود چه کنیم؟
در صورتی که فروشنده یا سازنده تعهد به انتقال سند داشته باشد اما از انجام آن خودداری کند، بسته به شرایط ممکن است امکان پیگیری حقوقی وجود داشته باشد.
برای مثال، در صورت وجود شرایط لازم، موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است مطرح شود.
البته پیش از طرح دعوا باید وضعیت مالکیت، پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، رهن یا بازداشت ملک و سایر مقدمات انتقال سند بررسی شود.
آیا تأخیر در تحویل پروژه موجب خسارت میشود؟
در صورتی که قرارداد برای تأخیر، وجه التزام یا خسارت مشخصی تعیین کرده باشد، ممکن است امکان مطالبه خسارت وجود داشته باشد.
اما میزان و شرایط مطالبه خسارت به متن قرارداد و وضعیت حقوقی پرونده بستگی دارد.
به همین دلیل بهتر است در قرارداد درباره مواردی مانند:
-
تاریخ تحویل؛
-
تأخیر در تحویل؛
-
تأخیر در اخذ مجوزها؛
-
تأخیر در انتقال سند؛
-
و ضمانت اجرای تخلف
بهصورت دقیق تعیین تکلیف شود.
اشتباهات رایج خریداران پروژههای پیشفروش
اعتماد کامل به تبلیغات
ظاهر حرفهای پروژه بهتنهایی اعتبار حقوقی آن را تضمین نمیکند.
پرداخت پول قبل از بررسی اسناد
پرداخت سریع به امید افزایش قیمت آینده میتواند ریسک بزرگی ایجاد کند.
امضای قرارداد بدون بررسی
قرارداد پیشفروش باید قبل از امضا با دقت مطالعه شود.
نادیده گرفتن مالک زمین
سازنده ممکن است مالک زمین نباشد و باید اختیار او بررسی شود.
اعتماد به وعدههای شفاهی
تعهدات مهم باید تا حد امکان بهصورت روشن در قرارداد درج شوند.
نداشتن مدارک پرداخت
تمام پرداختها باید با اسناد قابل اثبات باشند.
صبر کردن بیش از حد پس از بروز مشکل
اگر پروژه متوقف شده یا اختلاف جدی ایجاد شده است، بهتر است وضعیت حقوقی پرونده سریعاً بررسی شود.
مالباختگان پروژههای پیشفروش چه مدارکی جمعآوری کنند؟
اگر در یک پروژه پیشفروش متضرر شدهاید، مدارک زیر را نگه دارید:
-
قرارداد پیشفروش؛
-
الحاقیهها؛
-
رسیدهای بانکی؛
-
چکها؛
-
سفتهها؛
-
قراردادهای تکمیلی؛
-
مکاتبات؛
-
پیامکها؛
-
پیامهای واتساپ؛
-
آگهیها؛
-
بروشورها؛
-
تصاویر و فیلمهای پروژه؛
-
رسیدهای پرداخت نقدی؛
-
مدارک شناسایی طرف قرارداد؛
-
اسناد مربوط به پروژه؛
-
و هر مدرکی که ارتباط شما با پروژه را نشان دهد.
هیچ مدرکی را بدون بررسی حذف نکنید.
آیا مالباختگان یک پروژه میتوانند گروهی اقدام کنند؟
در پروژههایی که تعداد زیادی از خریداران با مشکل مشابه مواجه شدهاند، هماهنگی میان خریداران میتواند برای جمعآوری اطلاعات و بررسی وضعیت پروژه مفید باشد.
با این حال، قرارداد هر خریدار ممکن است با دیگری تفاوت داشته باشد.
ممکن است:
-
مبلغ پرداختی متفاوت باشد؛
-
زمان قرارداد متفاوت باشد؛
-
مشخصات واحد متفاوت باشد؛
-
شرایط پرداخت متفاوت باشد؛
-
یا نوع قرارداد متفاوت باشد.
بنابراین حتی در پروندههای گروهی، شرایط حقوقی هر خریدار باید بهصورت جداگانه بررسی شود.
چه زمانی مراجعه به وکیل اهمیت بیشتری دارد؟
مراجعه به وکیل پیشفروش آپارتمان یا وکیل متخصص در دعاوی ملکی، بهخصوص زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که:
-
مبلغ سرمایهگذاری زیاد باشد؛
-
چند خریدار وجود داشته باشد؛
-
پروژه متوقف شده باشد؛
-
مالک زمین و سازنده متفاوت باشند؛
-
قراردادهای متعددی برای یک واحد وجود داشته باشد؛
-
وضعیت ثبتی ملک نامشخص باشد؛
-
پروژه در رهن یا بازداشت باشد؛
-
سازنده پاسخگو نباشد؛
-
اسناد پروژه ناقص باشد؛
-
یا احتمال وقوع جرم مطرح باشد.
وکیل میتواند با بررسی اسناد، مشخص کند که موضوع بیشتر جنبه حقوقی دارد یا کیفری و چه اقداماتی قابل بررسی است.
وکیل مینا نیسی؛ وکیل پروندههای پیشفروش و کلاهبرداری ملکی
اگر شما یا اعضای خانوادهتان در یک پروژه پیشفروش ساختمان سرمایهگذاری کردهاید و با مشکلاتی مانند:
توقف پروژه، عدم تحویل واحد، فروش یک واحد به چند نفر، اختلاف مالکیت، عدم انتقال سند، دریافت وجه بدون اجرای تعهدات یا اقدامات احتمالی متقلبانه
مواجه شدهاید، بهتر است پیش از هر اقدام مهم، اسناد پرونده بررسی شود.
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد پروندههای مرتبط با پیشفروش ساختمان، اختلافات ملکی، کلاهبرداریهای مالی و ملکی و دعاوی مرتبط را پس از بررسی مستندات ارزیابی کند.
بسته به شرایط هر پرونده، اقدامات قانونی ممکن است شامل موارد زیر باشد:
-
بررسی قرارداد پیشفروش؛
-
بررسی مالکیت زمین؛
-
بررسی وضعیت ثبتی؛
-
بررسی اختیار سازنده؛
-
مطالبه وجه؛
-
مطالبه خسارت؛
-
پیگیری انجام تعهدات قراردادی؛
-
بررسی امکان فسخ؛
-
پیگیری انتقال سند؛
-
بررسی امکان اقدامات تأمینی؛
-
و در صورت احراز شرایط قانونی، طرح شکایت کیفری.
اگر مالباخته یک پروژه ساختمانی هستید، قبل از هر اقدام، تمام قراردادها، رسیدهای پرداخت، چکها، پیامها، تبلیغات و سایر مدارک را حفظ کنید.
پرسشهای متداول درباره کلاهبرداری در پروژههای پیشفروش
آیا اگر سازنده پروژه را تحویل ندهد، کلاهبرداری کرده است؟
خیر. صرف تأخیر یا عدم تحویل پروژه برای اثبات کلاهبرداری کافی نیست. باید رفتار سازنده و شرایط قانونی جرم بررسی شود.
اگر یک واحد به چند نفر فروخته شده باشد چه کنیم؟
تمام قراردادها و مدارک پرداخت را حفظ کنید و وضعیت مالکیت و ثبتی ملک را بررسی کنید. بسته به شرایط ممکن است موضوع جنبه حقوقی و کیفری داشته باشد.
آیا خرید آپارتمان پیشفروشی خطرناک است؟
پیشفروش ذاتاً به معنای خطرناک بودن معامله نیست؛ اما نسبت به خرید واحد آماده، ریسکهای بیشتری دارد و نیازمند بررسی دقیق مالکیت، مجوزها، سازنده و قرارداد است.
اگر سازنده مالک زمین نباشد، آیا میتواند پیشفروش کند؟
ممکن است سازنده بر اساس قرارداد یا اختیار قانونی از مالک اجازه ساخت و پیشفروش داشته باشد. بنابراین باید رابطه حقوقی سازنده و مالک بررسی شود.
اگر پروژه سالها متوقف باشد، آیا میتوان شکایت کرد؟
امکان پیگیری حقوقی یا کیفری به شرایط پرونده بستگی دارد. توقف پروژه بهتنهایی ثابت نمیکند که جرم رخ داده است.
آیا میتوان پول پرداختشده برای پروژه را پس گرفت؟
بسته به قرارداد، تعهدات طرفین و شرایط پرونده، امکان مطالبه وجه یا خسارت ممکن است قابل بررسی باشد.
آیا تبلیغات پروژه برای شکایت اهمیت دارد؟
ممکن است تبلیغات و وعدههای فروشنده در بررسی نحوه معرفی پروژه و رفتار او اهمیت داشته باشند. بنابراین بهتر است این مدارک حفظ شوند.
آیا قرارداد پیشفروش را قبل از امضا باید به وکیل نشان داد؟
با توجه به ارزش بالای بسیاری از معاملات پیشفروش و پیچیدگی حقوقی آنها، بررسی قرارداد توسط وکیل پیش از امضا میتواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
جمعبندی
پیشفروش ساختمان میتواند راهی برای خرید مسکن یا سرمایهگذاری باشد، اما بدون بررسی حقوقی و ثبتی مناسب میتواند خطرهای جدی برای خریدار ایجاد کند.
فروش یک واحد به چند نفر، فروش بدون اختیار، پروژههای صوری، ارائه اطلاعات خلاف واقع، قراردادهای مبهم، دریافت وجه بدون اجرای تعهدات و وعدههای مالی غیرواقعی از جمله مواردی هستند که باید با دقت بررسی شوند.
در عین حال، نباید هر شکست پروژه، تأخیر سازنده یا عدم تحویل واحد را کلاهبرداری تلقی کرد.
تشخیص اینکه موضوع یک اختلاف قراردادی است یا ممکن است جرم کیفری رخ داده باشد، نیازمند بررسی دقیق قرارداد، اسناد مالکیت، نحوه پرداخت وجه، رفتار فروشنده و سایر ادله است.
بهترین راه برای کاهش ریسک، این است که قبل از پرداخت مبالغ سنگین، وضعیت پروژه و قرارداد توسط متخصص بررسی شود.
اگر هم مشکل ایجاد شده است، حفظ مدارک و اقدام بهموقع میتواند در پیگیری حقوق خریدار اهمیت زیادی داشته باشد.
هشدار حقوقی
این مقاله صرفاً با هدف افزایش آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی اختصاصی نیست. تشخیص وقوع کلاهبرداری، فروش مال غیر یا سایر جرایم، منوط به بررسی اسناد و ادله و تصمیم مرجع صالح قضایی است.
صرف تأخیر در ساخت، عدم تحویل بهموقع یا اختلاف میان خریدار و سازنده، بهتنهایی اثباتکننده کلاهبرداری نیست.
پیش از پرداخت مبالغ قابل توجه برای خرید یا سرمایهگذاری در پروژههای پیشفروش، توصیه میشود اسناد مالکیت، وضعیت ثبتی، مجوزهای پروژه و متن قرارداد بهصورت تخصصی بررسی شود.
