یکی از معاملات پرریسک در بازار ملک، خرید ملکی است که در رهن بانک یا شخص ثالث قرار دارد.
گاهی فروشنده به خریدار میگوید: «ملک در رهن است ولی مشکلی ندارد، خودم قبل از سند فک رهن میکنم.»
اما برای مشاور املاک، همین جمله کافی نیست.
اول مشخص کنید ملک در رهن چه کسی است
باید مشخص شود ملک در رهن بانک است یا شخص دیگری و تعهد تضمینشده با رهن چیست.
مبلغ بدهی را مشخص کنید
اگر قرار است بخشی از ثمن معامله برای تسویه بدهی و فک رهن اختصاص یابد، مبلغ و نحوه پرداخت باید کاملاً مشخص باشد.
فک رهن را به آینده نامعلوم موکول نکنید
عبارتهایی مانند:
«فروشنده متعهد است در اسرع وقت فک رهن کند»
میتواند منشأ اختلاف شود.
بهتر است تاریخ دقیق، مسئول پرداخت، نحوه انجام کار و ضمانت اجرای عدم فک رهن مشخص شود.
تکلیف ثمن را روشن کنید
اگر خریدار قرار است مستقیماً بدهی بانک را پرداخت کند، این موضوع باید در قرارداد بهصورت شفاف درج شود تا بعداً درباره اینکه این مبلغ بابت چه تعهدی پرداخت شده اختلاف ایجاد نشود.
نکته طلایی
ملک در رهن را بدون برنامه روشن برای فک رهن معامله نکنید.
مشاور املاک حرفهای باید قبل از امضا، مسیر انتقال رسمی ملک را برای طرفین روشن کند.
امضای مبایعهنامه توسط یکی از زوجین؛ آیا همسر او باید قرارداد را امضا کند؟
یکی از پرسشهایی که در معاملات ملکی مطرح میشود این است که اگر ملک متعلق به زن یا مرد باشد، آیا همسر او نیز باید مبایعهنامه را امضا کند؟
اصل موضوع چیست؟
صرف اینکه شخصی متأهل است، به این معنا نیست که همسر او مالک تمام اموال وی محسوب میشود.
بنابراین در وهله اول باید مالک رسمی ملک مشخص شود.
اگر سند فقط به نام یک نفر باشد
اگر ملک متعلق به یک شخص باشد، اصل بر این است که بررسی اختیار همان مالک برای انجام معامله اهمیت دارد.
اما ممکن است در هر پرونده شرایط خاص دیگری وجود داشته باشد؛ بنابراین نباید صرفاً با مشاهده سند، تمام مسائل حقوقی معامله را نادیده گرفت.
مشاور املاک چه کند؟
به جای سؤال کلی:
«همسرتان راضی است؟»
ابتدا وضعیت مالکیت و مستندات آن را بررسی کند.
چرا این موضوع مهم است؟
گاهی اختلافات خانوادگی بعداً به ادعای مالکیت، وکالت، صوری بودن معامله یا مسائل دیگر منجر میشود.
بنابراین هر ادعایی درباره مالکیت باید مستند باشد.
نکته طلایی:
در معامله ملک، اول از همه مشخص کنید مالک چه کسی است و امضاکننده با چه سمتی قرارداد را امضا میکند.
قرارداد اجاره را چطور تنظیم کنیم که کمترین اختلاف را ایجاد کند؟
قرارداد اجاره یکی از پرتعدادترین قراردادهای بازار املاک است؛ اما همین قراردادهای به ظاهر ساده، بخش قابل توجهی از اختلافات ملکی را ایجاد میکنند.
۱. مشخصات ملک دقیق باشد
آدرس، مشخصات واحد، پارکینگ، انباری و سایر متعلقات باید روشن باشد.
۲. مدت اجاره دقیق تعیین شود
تاریخ شروع و پایان قرارداد باید بدون ابهام درج شود.
۳. مبلغ ودیعه و اجارهبها مشخص باشد
مبلغها باید هم به عدد و هم ترجیحاً به حروف درج شوند تا احتمال اختلاف کاهش پیدا کند.
۴. نحوه پرداخت را بنویسید
مشخص شود اجارهبها چه روزی از هر ماه و به چه روشی پرداخت میشود.
۵. تکلیف تعمیرات را روشن کنید
در قرارداد مشخص شود تعمیرات و هزینههای مربوط به ملک، حسب مورد، بر عهده کدام طرف است.
۶. درباره تغییرات در ملک شرط بگذارید
اگر مستأجر قصد انجام تغییرات، نصب تجهیزات یا تغییرات داخلی دارد، بهتر است حدود اختیار او مشخص شود.
۷. وضعیت قبوض و شارژ مشخص باشد
در قرارداد تعیین شود هزینههای مصرفی و شارژ ساختمان بر عهده چه کسی است.
۸. درباره تخلیه دقیق باشید
زمان و نحوه تحویل ملک و استرداد ودیعه باید روشن باشد.
نکته طلایی
قرارداد اجاره خوب قراردادی نیست که فقط مبلغ و مدت را مشخص کند؛ بلکه قراردادی است که تکلیف اختلافات احتمالی را قبل از وقوع آنها روشن کند.
خریدار ملک فوت کرد؛ تکلیف قرارداد و وراث چیست؟
گاهی پس از امضای مبایعهنامه، یکی از طرفین معامله فوت میکند.
این اتفاق بهخصوص در معاملاتی که هنوز سند رسمی منتقل نشده یا تمام ثمن پرداخت نشده است، میتواند وضعیت پیچیدهای ایجاد کند.
آیا با فوت خریدار، قرارداد خودبهخود از بین میرود؟
صرف فوت یکی از طرفین، لزوماً به معنای از بین رفتن تمام آثار قرارداد نیست.
باید مفاد قرارداد و ماهیت تعهدات و همچنین مقررات قانونی مربوط بررسی شود.
وراث چه وضعیتی دارند؟
در بسیاری از موارد، حقوق و تعهدات مالی متوفی میتواند با رعایت مقررات مربوط به ترکه، به وراث منتقل شود.
اما اینکه دقیقاً چه کسی باید برای ادامه فرآیند انتقال یا انجام تعهدات اقدام کند، به شرایط پرونده بستگی دارد.
مشاور املاک چه کاری انجام دهد؟
پس از اطلاع از فوت یکی از طرفین:
- از تغییر خودسرانه قرارداد خودداری کند.
- اسناد و مدارک معامله را حفظ کند.
- وضعیت وراث و نماینده قانونی آنان را بررسی کند.
- برای انتقال رسمی، هماهنگی لازم با مرجع مربوط انجام شود.
نکته طلایی
فوت یکی از طرفین، موضوعی نیست که مشاور املاک بتواند با یک توافق شفاهی ساده آن را حل کند.
در چنین مواردی بررسی حقوقی ضروری است.
مستأجر اجارهبها را پرداخت نمیکند؛ موجر چه حقوقی دارد؟
یکی از مشکلات رایج موجران، عدم پرداخت اجارهبها توسط مستأجر است.
اما اولین نکته این است که موجر نباید بدون توجه به قرارداد و مقررات قانونی، شخصاً اقدام به تخلیه یا قطع خدمات ملک کند.
ابتدا قرارداد را بررسی کنید
تاریخ سررسید اجارهبها، شرایط قرارداد و ضمانت اجراهای پیشبینیشده اهمیت دارند.
پرداختها را مستند کنید
رسیدهای پرداخت، پیامها، اظهارنامهها و سایر مدارک میتوانند برای اثبات وضعیت پرداختها اهمیت داشته باشند.
آیا میتوان قفل ملک را عوض کرد؟
موجر نباید تصور کند چون مالک ملک است، هر زمان بخواهد میتواند مستأجر را از ملک خارج کند.
تخلیه باید از مسیر قانونی مربوط انجام شود.
مشاور املاک چه نقشی دارد؟
مشاور املاک میتواند در زمان تنظیم قرارداد، طرفین را نسبت به اهمیت تعیین دقیق:
- مبلغ اجاره
- تاریخ پرداخت
- ودیعه
- مدت اجاره
- تعهدات طرفین
- شرایط تخلیه
آگاه کند.
نکته طلایی
اختلاف موجر و مستأجر را با اقدام عجولانه بزرگتر نکنید.
اگر مستأجر اجارهبها را نمیپردازد، مسیر قانونی مناسب باید با توجه به قرارداد و شرایط پرونده انتخاب شود.
