یکی از اختلافات رایج میان مشاوران املاک و مشتریان، اختلاف درباره حق کمیسیون است.
گاهی معامله انجام شده اما یکی از طرفین از پرداخت حقالزحمه خودداری میکند و گاهی نیز طرفین پس از معرفی ملک توسط مشاور، مستقیماً معامله را انجام میدهند.
در این شرایط، این سؤال مطرح میشود که مشاور املاک چه زمانی مستحق دریافت حقالزحمه است؟
۱. نقش مشاور را مستند کنید
مشاور املاک باید تا حد امکان نقش خود در معرفی طرفین و انجام مذاکرات را مستند نگه دارد.
پیامها، رسیدها، قراردادها و سایر مستندات میتوانند در صورت بروز اختلاف اهمیت داشته باشند.
۲. معرفی ملک با انجام معامله متفاوت است
گاهی مشاور ملک را به خریدار معرفی کرده اما معامله در نهایت توسط طرفین بدون حضور او انجام شده است.
در چنین شرایطی، استحقاق مشاور باید با توجه به مقررات حاکم، اقدامات انجامشده و شرایط معامله بررسی شود.
۳. میزان حقالزحمه باید روشن باشد
بهتر است پیش از نهایی شدن معامله، میزان و نحوه پرداخت حقالزحمه برای طرفین مشخص باشد.
ابهام درباره کمیسیون میتواند باعث اختلاف شود.
۴. معامله صوری یا ناقص را جدی بگیرید
اگر طرفین قراردادی را امضا کنند اما بعداً مشخص شود معامله شرایط لازم را نداشته یا قرارداد به دلایل مختلف برهم خورده است، آثار آن نسبت به حقالزحمه باید جداگانه بررسی شود.
۵. توافقات مالی را مکتوب کنید
مشاور نباید صرفاً به توافق شفاهی درباره مبلغ کمیسیون اکتفا کند.
توافق مکتوب، اختلافات آینده را کاهش میدهد.
نکته طلایی
مشاور املاک فقط واسطه فروش ملک نیست؛ او باید روند معامله و توافقات مالی مرتبط با خدمات خود را نیز تا حد امکان مستند و شفاف کند.
قولنامه دستی در بنگاه؛ آیا دستنوشته اعتبار دارد؟
گاهی طرفین معامله برای سرعت بیشتر، توافقات خود را روی یک برگه عادی یا حتی دستنوشته ثبت میکنند.
اما آیا چنین نوشتهای میتواند آثار حقوقی داشته باشد؟
پاسخ به شکل کلی
نوشته عادی میتواند در شرایطی دارای آثار حقوقی باشد، اما اعتبار و آثار آن به محتوا، امضا، قصد طرفین، موضوع قرارداد و سایر شرایط قانونی بستگی دارد.
بنابراین نمیتوان صرفاً به دلیل اینکه نوشته «دستی» است، آن را بیاعتبار دانست.
مشکل اصلی کجاست؟
مشکل زمانی ایجاد میشود که نوشته شامل اطلاعات ناقص باشد.
مثلاً:
«این ملک به مبلغ … فروخته شد و فردا بقیه کارها انجام میشود.»
این عبارت ممکن است درباره بسیاری از مسائل مهم سکوت کرده باشد.
چه مواردی باید مشخص شود؟
- مشخصات کامل طرفین
- مشخصات دقیق ملک
- مبلغ معامله
- نحوه پرداخت
- تاریخ تحویل
- تاریخ مراجعه به دفترخانه
- تعهدات طرفین
- ضمانت اجرای تخلف
توصیه به مشاور املاک
از تنظیم نوشتههای ناقص و مبهم خودداری کنید.
اگر قرار است توافقی ثبت شود، بهتر است حقوق و تعهدات طرفین تا حد امکان روشن باشد.
یک برگه کوتاه ممکن است از نظر مالی، ارزش یک قرارداد بسیار بزرگ را داشته باشد.
معامله با وکیل فروشنده؛ ۸ نکتهای که مشاور املاک نباید فراموش کند
گاهی مالک شخصاً در بنگاه حاضر نمیشود و فرد دیگری به عنوان وکیل او قرارداد را امضا میکند.
این نوع معامله نیازمند دقت بیشتری است.
۱. اصل وکالتنامه را ببینید
کپی سند بهتنهایی نباید جای بررسی اصل وکالتنامه را بگیرد.
۲. موکل را شناسایی کنید
مشخصات موکل باید با اسناد مالکیت تطبیق داده شود.
۳. حدود اختیار وکیل را بررسی کنید
آیا وکیل اختیار فروش دارد؟
آیا اختیار امضای مبایعهنامه دارد؟
آیا اختیار دریافت ثمن دارد؟
این موارد باید از متن وکالتنامه بررسی شوند.
۴. اختیار انتقال رسمی را بررسی کنید
فروش و انتقال رسمی ملک دو مرحله مهم معامله هستند و حدود اختیارات وکیل باید با اقدامات مورد نیاز تطبیق داده شود.
۵. وضعیت اعتبار وکالت را بررسی کنید
وکالتنامه باید در زمان انجام معامله معتبر باشد.
۶. مشخصات وکیل و موکل را هر دو در قرارداد بیاورید
قرارداد باید روشن کند که امضاکننده به نمایندگی از مالک اقدام میکند.
۷. نحوه پرداخت ثمن را دقیق مشخص کنید
خصوصاً اگر وجه به حساب شخصی غیر از مالک پرداخت میشود، موضوع باید با دقت بررسی و مستند شود.
۸. در موارد مشکوک، معامله را متوقف کنید
اگر درباره حدود اختیار یا اعتبار وکالت تردید جدی وجود دارد، عجله برای امضای قرارداد میتواند خطرناک باشد.
نکته طلایی:
در معامله وکالتی، مهمترین سؤال این نیست که «وکالتنامه هست؟»؛ سؤال این است که «این وکالتنامه دقیقاً چه اجازهای میدهد؟»
تخلیه مستأجر بعد از فروش ملک؛ تکلیف خریدار چیست؟
یکی از سؤالات رایج خریداران این است:
«اگر ملکی را بخرم که مستأجر دارد، آیا میتوانم فوراً از مستأجر بخواهم ملک را تخلیه کند؟»
پاسخ به شرایط قرارداد اجاره و وضعیت حقوقی رابطه موجر و مستأجر بستگی دارد.
فروش ملک را با تخلیه ملک یکی ندانید
فروش ملک بهخودیخود به این معنا نیست که تمام حقوق و تعهدات مربوط به اجاره نادیده گرفته میشود.
بنابراین قبل از معامله باید قرارداد اجاره بررسی شود.
مشاور املاک چه چیزهایی را بررسی کند؟
- تاریخ قرارداد اجاره
- مدت باقیمانده
- مبلغ ودیعه
- اجارهبها
- شروط قرارداد
- وضعیت پرداخت اجاره
- تکلیف تخلیه در صورت فروش
یک اشتباه رایج
فروشنده میگوید:
«مستأجر تا ماه آینده تخلیه میکند.»
اما این وعده در قرارداد فروش درج نمیشود.
اگر تخلیه برای خریدار اهمیت دارد، موضوع باید به شکل دقیق در قرارداد فروش تعیین تکلیف شود.
نکته طلایی
قبل از فروش ملک اجارهای، خریدار باید بداند دقیقاً چه چیزی را تحویل میگیرد: ملک خالی یا ملکی همراه با رابطه استیجاری.
ملک بدون پارکینگ؛ چگونه از اختلاف خریدار و فروشنده جلوگیری کنیم؟
یکی از اختلافات رایج در معاملات آپارتمان، موضوع پارکینگ و انباری است.
گاهی فروشنده میگوید:
«پارکینگ دارد.»
اما در قرارداد مشخص نشده که پارکینگ دقیقاً کدام قسمت است یا آیا اساساً جزء مورد معامله بوده است یا خیر.
پارکینگ را دقیقاً در قرارداد مشخص کنید
اگر واحد دارای پارکینگ است، مشخصات آن باید تا حد امکان روشن باشد.
در صورت وجود شماره پارکینگ، شماره آن در قرارداد درج شود.
انباری را هم فراموش نکنید
انباری نیز باید از نظر شماره، محل و وضعیت مالکیت یا اختصاص آن به واحد بررسی شود.
مشاور املاک چه کاری انجام دهد؟
اطلاعات مربوط به پارکینگ و انباری را با مدارک ملک تطبیق دهد و از اتکا به اظهارات شفاهی خودداری کند.
چرا این موضوع مهم است؟
گاهی ارزش پارکینگ در یک منطقه بسیار قابل توجه است.
بنابراین اختلاف درباره اینکه «پارکینگ جزء معامله بوده یا نه» میتواند به یک دعوای مالی جدی تبدیل شود.
نکته طلایی:
در معامله ملک، فقط متراژ آپارتمان مهم نیست؛ پارکینگ، انباری، مشاعات و سایر متعلقات نیز باید دقیق بررسی و در قرارداد مشخص شوند.
