یکی از پرتکرارترین اختلافات بازار مسکن زمانی اتفاق میافتد که فروشنده پس از امضای مبایعهنامه متوجه افزایش قیمت ملک میشود و تصمیم میگیرد معامله را به هم بزند.
سؤال مهم این است:
آیا فروشنده صرفاً به دلیل پشیمانی میتواند معامله را فسخ کند؟
پاسخ کوتاه: معمولاً خیر
صرف پشیمانی فروشنده، افزایش قیمت ملک یا پیدا کردن خریدار جدید، بهتنهایی موجب از بین رفتن قرارداد نمیشود.
وقتی قرارداد بهطور صحیح منعقد شده باشد، اصل بر پایبندی طرفین به تعهدات قراردادی است؛ مگر اینکه حق فسخ قانونی یا قراردادی برای فروشنده وجود داشته باشد.
اگر قیمت ملک بعد از معامله افزایش پیدا کند چه؟
فرض کنید فروشنده ملکی را به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان میفروشد و مبایعهنامه را امضا میکند.
یک هفته بعد، قیمت ملک به ۱۲ میلیارد تومان میرسد.
فروشنده نمیتواند صرفاً با این استدلال که «ملک را ارزان فروختم»، معامله را خودبهخود برهم بزند.
اگر شرایط قانونی یا قراردادی فسخ وجود نداشته باشد، افزایش قیمت بعدی بهتنهایی قرارداد را از بین نمیبرد.
آیا فروشنده میتواند ملک را به شخص دیگری بفروشد؟
این کار میتواند برای فروشنده تبعات حقوقی جدی ایجاد کند.
اگر فروشنده پس از انعقاد قرارداد اول، همان ملک را مجدداً به شخص دیگری منتقل کند، موضوع باید با توجه به نوع معامله، تاریخ قراردادها، وضعیت ثبتی ملک و سایر شرایط بررسی شود.
بنابراین مشاور املاک نباید به فروشنده توصیه کند که صرفاً با استرداد بیعانه یا پرداخت مبلغی، قرارداد قبلی را نادیده بگیرد.
اگر در قرارداد حق فسخ وجود داشته باشد چه؟
موضوع متفاوت است.
ممکن است طرفین در مبایعهنامه برای مدت مشخص یا در شرایط خاص، حق فسخ پیشبینی کرده باشند.
برای مثال ممکن است مقرر شده باشد که در صورت عدم پرداخت مبلغ مشخص در تاریخ معین، فروشنده تحت شرایط تعیینشده حق فسخ داشته باشد.
بنابراین اولین کاری که باید انجام شود، بررسی دقیق مبایعهنامه است.
نقش مشاور املاک چیست؟
مشاور املاک باید هنگام تنظیم قرارداد، شرایط احتمالی فسخ را با دقت و بدون ابهام درج کند.
مواردی مانند:
- مدت حق فسخ؛
- علت ایجاد حق فسخ؛
- مهلت انجام تعهد؛
- ضمانت اجرای تخلف؛
- وجه التزام؛
- نحوه اعلام اراده فسخ
باید تا حد امکان روشن باشند.
یک اشتباه خطرناک
عبارتهایی مانند:
«در صورت پشیمانی فروشنده، مبلغ … پرداخت میشود و معامله فسخ خواهد شد.»
اگر بدون توجه به ساختار حقوقی قرارداد تنظیم شوند، ممکن است در آینده درباره ماهیت و آثار آن اختلاف ایجاد شود.
بهتر است شروط مربوط به فسخ و خسارت با توجه به وضعیت واقعی معامله و قوانین حاکم تنظیم شوند.
توصیه مهم به مشاوران املاک
وقتی فروشنده بعد از امضای قرارداد میگوید:
«من پشیمان شدهام؛ معامله را نمیخواهم.»
به جای اینکه فوراً پاسخ دهید «اشکالی ندارد»، ابتدا قرارداد را بررسی کنید.
باید مشخص شود:
آیا حق فسخ وجود دارد یا خیر؟
اگر پاسخ مشخص نیست، بهتر است طرفین قبل از هر اقدام، از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده کنند.
جمعبندی
امضای مبایعهنامه پایان مذاکره و آغاز تعهدات قراردادی است.
فروشنده نمیتواند صرفاً به دلیل پشیمانی، افزایش قیمت ملک یا پیشنهاد بهتر شخص ثالث، معامله را نادیده بگیرد.
مشاور املاک حرفهای کسی نیست که فقط معامله را به امضا برساند؛ بلکه کسی است که از همان ابتدا، شرایط اختلاف و خروج قانونی از قرارداد را نیز پیشبینی کند.
نکته طلایی برای مشاوران املاک:
«پشیمانی از معامله، با داشتن حق فسخ تفاوت دارد.»
این مقاله جنبه آموزشی دارد و در پروندههای واقعی، مفاد قرارداد و شرایط اختصاصی هر معامله باید بهصورت جداگانه بررسی شود.
