مقاله حقوقی برای مستأجرانی که پس از تخلیه ملک با مشکل استرداد ودیعه مواجه شدهاند
یکی از رایجترین اختلافات میان موجر و مستأجر، پس ندادن پول رهن یا ودیعه پس از پایان قرارداد اجاره است. مستأجر ممکن است ملک را تخلیه کرده، کلید را تحویل داده و حتی قبضها را تسویه کرده باشد، اما موجر از بازگرداندن مبلغ ودیعه خودداری کند.
در این شرایط بسیاری از مستأجران نمیدانند از کجا باید شروع کنند و آیا میتوانند برای دریافت پول خود اقدام قانونی انجام دهند یا خیر.
خبر مهم این است که پایان قرارداد اجاره به معنای از بین رفتن حق مستأجر نسبت به ودیعه نیست.
آیا موجر موظف به پس دادن پول رهن است؟
در صورتی که مبلغی به عنوان ودیعه یا قرضالحسنه در اختیار موجر قرار گرفته باشد، اصل بر این است که پس از پایان رابطه اجاره و تخلیه، موضوع استرداد آن باید تعیین تکلیف شود.
البته اگر درباره خسارت، بدهی یا تعهدات مستأجر اختلافی وجود داشته باشد، وضعیت باید بر اساس قرارداد و قانون بررسی شود.
بنابراین موجر نمیتواند صرفاً با یک ادعای شفاهی، مبلغ ودیعه را برای مدت نامحدود نزد خود نگه دارد.
اگر صاحبخانه میگوید «پول ندارم» چه کنیم؟
این یکی از پرتکرارترین جملاتی است که مستأجران پس از تخلیه میشنوند:
«فعلاً پول ندارم؛ چند ماه دیگر پرداخت میکنم.»
اگر موجر توان مالی ندارد، این موضوع بهخودیخود باعث از بین رفتن طلب مستأجر نمیشود.
مستأجر میتواند در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، مطالبه وجه و حقوق مالی خود را از مسیر قانونی پیگیری کند.
آیا مستأجر میتواند قبل از تخلیه پول خود را بگیرد؟
در بسیاری از موارد، موضوع ودیعه و تخلیه باید همزمان و هماهنگ تعیین تکلیف شود.
مستأجر نباید بدون بررسی شرایط قرارداد و وضعیت قانونی، صرفاً بر اساس توافق شفاهی ملک را تحویل دهد و سپس متوجه شود که برای دریافت ودیعه با مشکل مواجه شده است.
تحویل کلید، صورتجلسه تخلیه و نحوه تسویه حساب را مستند کنید.
اگر موجر به بهانه خسارت پول را پس ندهد چه؟
فرض کنید موجر میگوید:
«خانه را خراب کردهای و باید هزینه تعمیر را از ودیعه کم کنم.»
در این شرایط، ابتدا باید مشخص شود آیا واقعاً خسارتی به ملک وارد شده است یا خیر.
همچنین باید میان:
استهلاک عادی ملک
و
خسارت ناشی از تقصیر یا استفاده غیرمتعارف مستأجر
تفاوت گذاشت.
هر تغییر ظاهری یا فرسودگی ملک الزاماً خسارت قابل مطالبه از مستأجر نیست.
آیا موجر میتواند کل ودیعه را بابت خسارت نگه دارد؟
صرف ادعای خسارت به معنای حق موجر برای نگهداری نامحدود کل ودیعه نیست.
اگر درباره میزان خسارت اختلاف وجود داشته باشد، موضوع باید با توجه به قرارداد، مدارک، وضعیت ملک هنگام تحویل و سایر دلایل بررسی شود.
به همین دلیل عکس و فیلم زمان ورود و خروج از ملک میتواند بسیار ارزشمند باشد.
اگر مستأجر بدهی آب و برق داشته باشد چه؟
اگر مستأجر در دوره تصرف خود قبوض یا هزینههای مصرفی پرداختنشده داشته باشد، باید وضعیت آن مشخص شود.
بهتر است هنگام تخلیه:
- قبوض تسویه شود؛
- رسید پرداخت نگهداری شود؛
- و در صورت امکان، تسویه حساب در صورتجلسه قید شود.
این کار میتواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
اگر صاحبخانه ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد
گاهی مستأجر ملک را تخلیه کرده و موجر بلافاصله آن را به مستأجر جدید اجاره میدهد، اما همچنان ودیعه مستأجر قبلی را پرداخت نمیکند.
در چنین شرایطی نیز باید قرارداد قبلی، تاریخ تخلیه، تحویل ملک و تعهدات مالی طرفین بررسی شود.
موجر نمیتواند صرفاً به دلیل انعقاد قرارداد جدید، حقوق مالی مستأجر قبلی را نادیده بگیرد.
اگر صاحبخانه جواب تلفن را ندهد چه کنیم؟
در این شرایط بهتر است به جای تماسهای مکرر، مطالبه خود را مستند کنید.
یکی از اقدامات قابل بررسی، ارسال اظهارنامه رسمی است.
در اظهارنامه میتوان موضوعاتی مانند:
- پایان قرارداد؛
- تخلیه ملک؛
- تحویل کلید؛
- مبلغ ودیعه؛
- و درخواست استرداد وجه
را به شکل رسمی مطرح کرد.
این کار میتواند برای اثبات مطالبه نیز اهمیت داشته باشد.
اگر قرارداد اجاره تمام شده ولی کلید را تحویل ندادهایم
اگر هنوز ملک در اختیار مستأجر است، شرایط با حالتی که ملک کاملاً تخلیه و تحویل شده متفاوت است.
بنابراین اگر اختلافی درباره ودیعه وجود دارد، بهتر است قبل از تحویل نهایی ملک و کلید، نحوه تسویه حساب طرفین مشخص شود.
اگر صاحبخانه فوت کرده باشد چه؟
فوت موجر لزوماً باعث از بین رفتن حقوق مالی مستأجر نمیشود.
در چنین شرایطی باید وضعیت قرارداد و رابطه مالی با ترکه و وراث بررسی شود.
مستأجر بهتر است اسناد پرداخت ودیعه و قرارداد اجاره را بهطور کامل نگهداری کند.
آیا میتوان بابت تأخیر در پرداخت ودیعه خسارت گرفت؟
مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت وجه میتواند با توجه به شرایط پرونده و مقررات قانونی مورد بررسی قرار گیرد.
بنابراین مستأجر نباید تصور کند که فقط اصل ودیعه قابل مطالبه است.
اگر شرایط قانونی فراهم باشد، ممکن است خسارت تأخیر تأدیه و سایر خسارات قابل مطالبه نیز مطرح شود.
اگر موجر بگوید «ودیعه را به مستأجر جدید میدهم»
این اتفاق در عمل ممکن است رخ دهد؛ اما مستأجر قبلی نباید بدون بررسی حقوق خود، صرفاً به وعده موجر اعتماد کند.
اگر قرار است پرداخت ودیعه به زمان دیگری موکول شود، بهتر است:
مبلغ بدهی، تاریخ پرداخت و تعهد موجر بهصورت کتبی مشخص شود.
مهمترین مدارک برای گرفتن ودیعه
اگر با چنین مشکلی مواجه شدهاید، این مدارک را نگهداری کنید:
- اصل اجارهنامه؛
- رسید پرداخت ودیعه؛
- رسیدهای اجارهبها؛
- رسید تحویل کلید؛
- صورتجلسه تخلیه؛
- عکس و فیلم ملک؛
- قبوض تسویهشده؛
- پیامهای ردوبدلشده با موجر؛
- اظهارنامه؛
- و هر مدرکی که نشاندهنده پرداخت ودیعه باشد.
اشتباه خطرناک مستأجران
یکی از اشتباهات رایج این است که مستأجر هنگام تخلیه فقط کلید را تحویل میدهد و هیچ مدرکی از تحویل ملک دریافت نمیکند.
بهتر است در زمان تخلیه، یک صورتجلسه تحویل ملک تنظیم شود و در آن موارد زیر نوشته شود:
- تاریخ تخلیه؛
- تاریخ تحویل کلید؛
- وضعیت ملک؛
- تعداد کلیدها؛
- وضعیت قبوض؛
- وضعیت پارکینگ و انباری؛
- مبلغ ودیعه؛
- و وضعیت تسویه حساب.
اگر موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند، چه اقدامی کنیم؟
بهتر است ابتدا قرارداد و مدارک بررسی شود.
سپس با توجه به شرایط، میتوان موضوعاتی مانند:
ارسال اظهارنامه
مطالبه وجه
مطالبه خسارت تأخیر تأدیه
و سایر اقدامات قانونی مرتبط را بررسی کرد.
انتخاب اقدام مناسب به شرایط دقیق قرارداد و نحوه پایان اجاره بستگی دارد.
آیا برای پس گرفتن ودیعه حتماً باید وکیل گرفت؟
الزامی نیست؛ اما در مواردی که موجر:
- مبلغ زیادی بدهکار است؛
- ملک را تخلیهشده تحویل گرفته ولی وجه را نمیدهد؛
- ادعای خسارت سنگین دارد؛
- مدعی بدهیهای مختلف است؛
- یا از پرداخت وجه خودداری میکند،
بررسی پرونده توسط وکیل میتواند از اشتباه در انتخاب مسیر قانونی جلوگیری کند.
وکیل مینا نیسی آماده پیگیری مطالبات مستأجران
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد پروندههای مربوط به استرداد ودیعه و رهن، مطالبه اجارهبها، تخلیه، خسارت، اختلافات موجر و مستأجر و سایر دعاوی ملکی را پس از بررسی مدارک و شرایط پرونده بررسی و در صورت توافق، وکالت آن را بر عهده بگیرد.
اگر قرارداد اجاره شما به پایان رسیده و ملک را تحویل دادهاید اما صاحبخانه از بازگرداندن ودیعه خودداری میکند، قرارداد، رسید پرداخت وجه و مدارک تخلیه را نگهداری کنید و پیش از امضای هرگونه توافق جدید، آثار حقوقی آن را بررسی نمایید.
جمعبندی
پول رهن و ودیعه بخش مهمی از سرمایه مستأجر است و تأخیر طولانی در بازگرداندن آن میتواند مشکلات مالی جدی ایجاد کند.
بهترین راهکار این است که از همان ابتدای اجاره:
پرداخت ودیعه را مستند کنید،
قرارداد دقیق داشته باشید،
وضعیت ملک را هنگام تحویل ثبت کنید،
و در زمان تخلیه نیز صورتجلسه و تسویه حساب مکتوب داشته باشید.
اگر موجر پس از تخلیه از بازگرداندن ودیعه خودداری کرد، موضوع را میتوان بر اساس قرارداد و مقررات قانونی پیگیری کرد.
مینا نیسی – وکیل دادگستری
پذیرش و پیگیری دعاوی استرداد ودیعه، تخلیه، مطالبات مالی و اختلافات موجر و مستأجر پس از بررسی مستندات پرونده.
