راهنمای حقوقی مالکان برای جلوگیری از ضرر در قراردادهای مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک است. مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز متعهد می‌شود با سرمایه، تخصص و امکانات خود پروژه ساختمانی را اجرا کند.
در ظاهر، این قرارداد می‌تواند برای هر دو طرف سودآور باشد؛ اما اگر قرارداد بدون بررسی دقیق تنظیم شود، ممکن است مالک یا سازنده با سال‌ها اختلاف، ضرر مالی و پرونده‌های قضایی متعدد مواجه شود.
یکی از مهم‌ترین نکات این است که قرارداد مشارکت در ساخت را نباید مانند یک قرارداد ساده خریدوفروش تنظیم کرد.
۱. مشخص نبودن سهم مالک و سازنده
اولین موضوعی که باید کاملاً روشن باشد، میزان سهم هر طرف است.
مثلاً باید دقیقاً مشخص شود:
- سهم مالک چقدر است؟
- سهم سازنده چقدر است؟
- مبنای تعیین سهم چیست؟
- آیا پارکینگ و انباری هم در سهم طرفین محاسبه شده‌اند؟
- واحدها چگونه میان طرفین تقسیم می‌شوند؟
عبارت‌های مبهم در این قسمت می‌تواند در آینده اختلافات جدی ایجاد کند.
۲. مشخص نکردن هزینه‌های ساخت
یکی از اختلافات رایج این است که بعد از شروع پروژه، طرفین درباره هزینه‌ها با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند.
باید مشخص شود هزینه‌هایی مانند:
- تخریب؛
- اخذ مجوز؛
- عوارض شهرداری؛
- هزینه نظام مهندسی؛
- مصالح؛
- دستمزد کارگران؛
- انشعابات؛
- بیمه؛
- مالیات؛
- و هزینه‌های پایان کار
بر عهده چه کسی است.
۳. اعتماد به وعده‌های شفاهی
یکی از خطرناک‌ترین اشتباهات در قراردادهای ساختمانی این است که طرفین به توافقات شفاهی اعتماد کنند.
ممکن است سازنده بگوید:
«نگران نباش، این مورد را بعداً در قرارداد اضافه می‌کنیم.»
یا مالک توافق کند:
«اگر هزینه بیشتر شد، خودمان حلش می‌کنیم.»
اما در زمان اختلاف، اثبات این وعده‌ها ممکن است بسیار دشوار باشد.
هر توافق مهمی باید در قرارداد یا الحاقیه معتبر درج شود.
۴. انتقال سهم مالک قبل از پیشرفت مناسب پروژه
گاهی مالک در ابتدای پروژه، بخشی از حقوق خود را به سازنده منتقل می‌کند.
این موضوع باید با دقت بسیار زیادی بررسی شود.
مالک باید بداند:
چه چیزی را منتقل می‌کند؟
در چه زمانی منتقل می‌کند؟
در مقابل چه تعهدی؟
اگر سازنده تعهد خود را انجام نداد، تکلیف انتقال چیست؟
تعیین مراحل انتقال و ضمانت اجرای تعهدات سازنده می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد.
۵. نداشتن ضمانت اجرای واقعی
یک قرارداد خوب فقط تعهدات را بیان نمی‌کند؛ بلکه برای تخلف نیز ضمانت اجرا تعیین می‌کند.
برای مثال باید درباره مواردی مانند:
- تأخیر در شروع پروژه؛
- توقف عملیات ساختمانی؛
- تأخیر در تحویل؛
- عدم اخذ مجوزها؛
- انتقال غیرمجاز؛
- تخلف از نقشه؛
- یا عدم انجام تعهدات مالی
راهکار مشخص پیش‌بینی شود.
۶. مشخص نبودن زمان تحویل
عبارت‌هایی مانند:
«پروژه در اسرع وقت تکمیل می‌شود»
یا
«ساختمان پس از اخذ مجوزها تحویل خواهد شد»
می‌تواند زمینه اختلاف ایجاد کند.
بهتر است مراحل مختلف پروژه و زمان‌بندی آنها تا حد امکان مشخص شود.
۷. انتخاب سازنده بدون بررسی سابقه
مالک نباید صرفاً بر اساس وعده‌های مالی سازنده تصمیم بگیرد.
قبل از امضای قرارداد بهتر است سوابق کاری، پروژه‌های قبلی، توان مالی و وضعیت تعهدات سازنده بررسی شود.
اگر سازنده پروژه‌های نیمه‌تمام متعددی دارد، این موضوع می‌تواند یک هشدار جدی باشد.
۸. وکالت‌نامه‌های گسترده و بدون محدودیت
در برخی قراردادها مالک برای انجام امور اداری به سازنده وکالت می‌دهد.
اما اعطای وکالت باید با دقت انجام شود.
باید مشخص شود:
وکالت برای چه کاری است؟
مدت آن چقدر است؟
آیا حق انتقال دارد؟
آیا حق توکیل به غیر دارد؟
آیا امکان عزل وجود دارد؟
وکالت‌نامه‌ای که بدون توجه به این موارد تنظیم شود، می‌تواند ریسک قابل توجهی برای مالک ایجاد کند.
۹. بی‌توجهی به وضعیت سند و بدهی‌های ملک
قبل از امضای قرارداد باید وضعیت ملک بررسی شود.
از جمله:
- مالکیت؛
- بازداشت؛
- رهن؛
- بدهی؛
- محدودیت ثبتی؛
- وضعیت شهرداری؛
- و سایر موانع قانونی.
اگر ملک دارای مشکل ثبتی یا حقوقی باشد، پروژه ممکن است از همان ابتدا با مشکل مواجه شود.
۱۰. امضای قرارداد بدون بررسی حقوقی
قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً شامل تعهدات متعددی است و آثار مالی آن می‌تواند بسیار سنگین باشد.
به همین دلیل، بهتر است قبل از امضا قرارداد توسط وکیل متخصص در حوزه قراردادها و دعاوی ملکی بررسی شود.
اصلاح یک بند قبل از امضا معمولاً بسیار آسان‌تر از حل اختلاف پس از چند سال است.
اگر سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند چه؟
این یکی از مهم‌ترین مشکلات مالکان است.
اگر سازنده عملیات را متوقف کند، باید قرارداد بررسی شود تا مشخص شود چه ضمانت‌هایی برای چنین وضعیتی پیش‌بینی شده است.
بسته به شرایط ممکن است موضوعاتی مانند:
- الزام به انجام تعهد؛
- مطالبه خسارت؛
- فسخ قرارداد؛
- مطالبه وجه التزام؛
- یا سایر اقدامات قانونی
مطرح شود.
اگر سازنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند چه؟
این وضعیت می‌تواند پرونده را بسیار پیچیده کند.
باید مشخص شود سازنده چه اختیاری داشته و انتقال دقیقاً چگونه انجام شده است.
همچنین باید وضعیت سند، قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه و حقوق اشخاص ثالث بررسی شود.
آیا مالک می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند؟
فسخ قرارداد همیشه امکان‌پذیر نیست.
حق فسخ باید از قانون یا قرارداد ناشی شود.
بنابراین اگر سازنده تعهد خود را انجام نداده است، قبل از اعلام فسخ باید بررسی شود که:
- آیا حق فسخ وجود دارد؟
- آیا شرط فسخ در قرارداد آمده؟
- آیا تخلف انجام‌شده موجب ایجاد حق فسخ می‌شود؟
- آیا ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود؟
- و آیا اقدام دیگری مقدم بر فسخ است؟
اگر سازنده فوت کند چه می‌شود؟
فوت یکی از طرفین لزوماً به معنای پایان خودکار قرارداد نیست.
باید نوع تعهدات، مفاد قرارداد و شرایط قانونی بررسی شود.
در برخی موارد حقوق و تعهدات قراردادی می‌تواند به وراث منتقل شود و در برخی تعهدات شخصی، وضعیت متفاوت خواهد بود.
مهم‌ترین توصیه به مالکان
قبل از تحویل ملک به سازنده، فقط به مبلغ سهم پیشنهادی توجه نکنید.
گاهی سازنده‌ای که سهم بیشتری پیشنهاد می‌دهد، از نظر توانایی مالی و اجرایی گزینه مناسبی نیست.
امنیت قرارداد از درصد سود مهم‌تر است.
وکیل مینا نیسی آماده بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت
وکیل مینا نیسی، وکیل دادگستری، آمادگی دارد قراردادهای مشارکت در ساخت و اختلافات ناشی از آن، دعاوی ملکی، اختلافات مالک و سازنده، مطالبه خسارت، فسخ قرارداد و سایر دعاوی مرتبط با پروژه‌های ساختمانی را پس از بررسی اسناد و شرایط پرونده بررسی و در صورت توافق، وکالت آن را بر عهده بگیرد.
اگر قصد امضای قرارداد مشارکت در ساخت دارید، بهتر است قبل از امضا متن قرارداد، وضعیت ملک و تعهدات سازنده بررسی شود.
جمع‌بندی
مشارکت در ساخت می‌تواند یک قرارداد سودآور باشد، اما یک قرارداد ضعیف ممکن است مالک را سال‌ها درگیر اختلاف کند.
سهم طرفین، هزینه‌ها، زمان‌بندی پروژه، نحوه انتقال، ضمانت اجرا، وکالت‌نامه، شرایط فسخ و نحوه حل اختلاف باید با دقت در قرارداد مشخص شود.
مینا نیسی – وکیل دادگستری
آمادگی بررسی قراردادها و پیگیری دعاوی مشارکت در ساخت و اختلافات ملکی پس از بررسی مستندات.
